首页 快讯内容详情
新2会员手机管理端(www.22223388.com):经《jing》典案例:保利花“hua”园谋划推广案‘an’(转「zhuan」载)

新2会员手机管理端(www.22223388.com):经《jing》典案例:保利花“hua”园谋划推广案‘an’(转「zhuan」载)

分类:快讯

网址:

反馈错误: 联络客服

点击直达

新2备用网址

www.22223388.com)是一个开放新2网址即时比分、新2网址代理最新登录线路、新2网址会员最新登录线路、新2网址代理APP下载、新2网址会员APP下载、新2网址线路APP下载、新2网址电脑版下载、新2网址手机版下载的新2新现金网平台。新2网址登录线路最新、新2皇冠网址更新最快,皇冠体育APP开放皇冠会员注册、皇冠代理开户等业务。

,

此为文字版,有需要全文者向我索取。

  保利花园谋划推广案

  广州置业房地产照料有限公司

  二零零五年二月

  

  目 录

  一、广州市场情形剖析 4

  1.1广州市场剖析 4

  1.1.1广州宏观经济剖析 4

  1.1.2房地产投资状态剖析 7

  1.1.3政策律例对房地产的影响 9

  1.1.4影响房地产市场未来生长的主要经济因素 15

  1.1.5热门区域剖析 17

  1.2海珠区房地产市场剖析 23

  1.2.1海珠区宏观经济剖析 23

  1.2.2影响海珠区房地发生长的因素 26

  1.2.3区域板块剖析 28

  二、项目剖析(SWOT) 36

  2.1项目优势 36

  2.2项目劣势 38

  2.3项目存在的时机 39

  2.4项目面临的威胁 40

  三、零五年度推广战略 42

  3.1市场状态剖析 42

  3.2项目现有情形剖析 43

  3.2项目推广目的 44

  3.3下年度推广战略 44

  3.4下年度推广主题分述 46

  四、项目定位 47

  4.1目的客户群定位 47

  4.2价钱定位 50

  4.2.1价钱定位思量因素 50

  4.2.2价钱定位思绪 51

  4.2.3订价准则 53

  4.2.4各栋的订价建议 53

  4.2.5预计接纳资金额 59

  五、各阶段推广设计 60

  5.1第一阶段:3--5月推广设计 60

  5.1.1阶段市场状态展望 60

  5.1.2阶段推广设计 61

  5.1.3推售单元 62

  5.1.4销售建议 63

  5.1.5广告设计及炒作放置 63

  5.1.6现场包装要求 66

  5.1.7销售情形展望 66

  5.2第二阶段:6—8月推广设计 68

  5.2.1阶段市场情形剖析 68

  5.2.2阶段推广设计 69

  5.2.3推售单元 69

  5.2.4销售手法 70

  5.2.5广告设计及炒作放置 71

  5.2.6现场包装要求 72

  5.2.7销售情形展望 72

  5.3第三阶段:9—10月推广设计 74

  5.3.1阶段市场情形剖析 74

  5.3.2阶段推广设计 75

  5.3.3推售单元 75

  5.3.4销售手法 76

  5.3.5广告设计及炒作放置 76

  5.3.6现场包装要求 77

  5.3.7销售情形展望 77

  5.4第四阶段:11—12月推广设计 79

  5.4.1阶段市场情形剖析 79

  5.4.2阶段推广设计 79

  5.4.3推售单元 80

  5.4.4销售手法 80

  5.4.5广告设计及炒作放置 80

  5.4.6现场包装要求 81

  5.4.7销售情形展望 82

  阶段推广小结 84

  附录 86

  

  一、广州市场情形剖析

  1.1广州市场剖析

  1.1.1广州宏观经济剖析

  &,61550; 广州经济增进迅速、康健生长

  

  2004年广州市经济生长保持快速、稳固的增进态势。工业生产总产值连续增进,1—11月每月的同比增进率都保持在12%以上,显示广州经济仍然向康健、稳固的偏向生长。在这样的经济形势下,有利于房地产产业的生长。由于房地产开发所需的原质料如:钢材、水泥等,均需要依赖工业产业的供应,工业产业的稳固生长,为房地产开发打下了稳健的经济基础。

  

  &,61550; 牢靠资产投资状态剖析

  

  广州2004年上半年,牢靠资产投资迅速增进,为了防止经济过热,国家执行宏观经济措施,随着国家宏观经济调控作用的展现,下半年经济出现出平稳增进的优越势头。

  广州1-11月累计完成牢靠资产投资975.60亿元,比上年同期增进22.8%,比1-10月累计增速提高了1.8个百分点。其中,全市基本建设投资增速回升,累计完成投资487.81亿元,比上年同期增进48.7%,比1-10月累计增速回升了1.1个百分点;房地产开发完成投资360.05亿元,增进10.9%。

  牢靠资产投资康健生长,政府加大了都会基础设施建设的投入,进一步完善都会建设,使广州市的整体环境不停改善,有利于招商引资以促进广州市的经济生长。

  置业看法:基础配套及房地产投资的增进一定推动整体经济生长

  

  &,61550; 住民收入及消费需求剖析

  

  社会消费品零售总额增速提高。1-11月累计,全市社会消费品零售总额为1517.11亿元,比上年同期增进12.2%;其中商业业增进13.8%,餐饮业增进7.1%。11月份全市商品销售总额为491.80亿元,比上年同月增进30.5%,增幅比上月提高8.9个百分点。1-11月累计实现商品销售总额为4625.72亿元,比上年同期增进21.0%。

  社会消费品零售总额的增进,从侧面反映市民手中可支配的资金连续上涨,购置能力不停提高,为房地产消费提供厚实的经济基础。

  

  1.1.2房地产投资状态剖析

  &,61550; 商品房成交连续活跃

  面积单元:万平方米 金额单元:亿元

    第一季度 同比增进 第二季度 同比增进 第三季度 同比增进

  全市批准预售商品房面积 135.22 7.22% 275.24 16.85% 265.53 -16.99%

  其中:八区 78.58 17.21% 180.45 30.38% 169.29 -33.39%

  全市预售商品房成交挂号面积 298 44.93% 295.95 24.39% 259.61 -0.15%

  其中:八区 207.18 49.56% 194.5 24.36% 177.29 7.10%

  全市预售商品房成交挂号金额 141.15 49.98% 145.96 36.07% 134.49 15.09%

  其中:八区 113.83 53.93% 111.7 38.98% 106.52 19.95%

  全市二手楼成交挂号面积 152.09 38.68% 212.94 37.77% 240.75 42.24%

  其中:八区 113.5 33.73% 147.23 35.00% 174.72 39.26%

  全市二手楼成交挂号金额 43.95 40.42% 58.43 36.55% 64.87 44.99%

  其中:八区 36.77 31.23% 45.86 26.51% 52.33 38.95%

  经济生长连续向好、住民收入增添、住宅需求的增添,使全市保持在较高的成交水平,最高靠近300万㎡,二手销量不停放大,二手市场已经占整体市场靠近40%。

  

  &,61550; 商品房成交价钱上升

  商品房的成交均价比去年同期和上一季度均有差异水平的上升。从环比数据看,高层住宅均价升幅不大,第三季度十区和原八区高层住宅的均价划分比第二季度上升了2.90%和3.74%。原八区多层住宅成交价今年以来同比出现较大升幅,第三季度均价比第二季度又上升了13.59%,除了楼价稳步回升因素外,也有部门价钱较高区域成交量激增的因素,如天河区,第三季度多层住宅成交3.52万平方米,比第二季度增添126.19%,另外,该区有部划分墅(第三季度约8900平方米,如珠江别墅、汇景新城别墅等)的成交价纳入了多层住宅成交价统计,也在一定水平上拉高了多层住宅整体成交均价。

  

  1.1.3政策律例对房地产的影响

  政府政策律例对房地产开发的来讲,具有重大的指导意义,对房地产开提议到主要的作用。政策律例的调整和完善,将更有利于房地产向更康健的偏向生长。

  &,61550; 金融政策

  &,61548; 银监会《商业银行房地产贷款风险治理指引》的出台

  银监会于2004年9月2日再对房地产业开出周全慎贷令——《商业银行房地产贷款风险治理指引》。《指引》内容包罗:

  &,61656; 明确划定商业银行对申请贷款的房地产企业的要求;

  &,61656; 首次明确划定:确保商业银行对购置主体结构已封顶的住房的小我私人发放小我私人住房贷款后,该衡宇能够在合理限期内正式交付使用;

  &,61656; 对小我私人贷款则划定:乞贷人住房贷款的月房产支出不得跨越月收入50%。

  这一政策的推出,对房地产市场的影响如下:

  &,61656; 有用保障了购房者的利益,指引增强了对房地产企业的限制条件,明确了他们必须在合理限期内正式交付使用,阻止了消费者无限期守候收楼的情形泛起;

  &,61656; 进一步提高房地产的准入门槛,严重挤压开发商的资金链,加紧了市场优胜劣汰的机制,对资金实力较弱的房地产开发企业的袭击相对较大;

  &,61656; 促使融资渠道多元化,新政策的出台,房地产企业向商业银行借贷的难度加大,促使房地产企业向社会融资,促进信贷趋向多元化,企业间的并购、互助生长将会不停泛起;

  &,61656; 外来资金逐渐流入房地产市场,融资渠道的多元化,也促进了外来的资金流入房地产市场,活跃了房地产业的资金流动,有用规避金融信贷风险,使房地产业进入良性的开发建设轨道。

  &,61548; 央行宣布加息

  中国人民银行于10月29日宣布提高存贷款利率,竣事了长达近9年的降息周期。由于广州房地产市场相对理性、成熟度较高,产物结构合理,而且随着“泛珠”战略的实行和申亚所带来的商机等众多利好新闻的动员下,在短期内对广州房地产业的影响不会太显著。但从现在的经济形势来看,我国仍存在加息的压力,久远来讲,加息会加大房地产开发的成本,对房地产开发企业造成资金上的压力。

  加息促使房地产开发企业的优胜劣汰。房地产行业是高借贷运作的行业,加息令房产企业的开发成本上升,对资金实力雄厚的优质企业来讲,由于开发稳健、成熟,抗风险能力强,加息的影响不会太大;而资金实力弱的企业,面临的加息压力相对较大,会泛起企业之间的互助、合并征象,甚至会泛起不良资质企业倒闭的征象。

  此次加息是政府宏观调控的一个警示信号,日后加息的不确定性仍存在,令不少购房者抱持币张望的态度。加息影响了中低端消费群,稀奇是首次置业人群的购房起劲性,会致使部门购房者的需求回落,市场需求因此而下降。

  现在广州市场供应量足够,空置率虽然有一定回落,但仍处于一个较高的水平,广州土地供应对照足够,加上“烂尾楼”整理事情是政府接下来的事情重点之一,在市民对入市更郑重的情形下,楼价大幅上涨失去强有力的支持,升幅将回归理性。

  

  &,61550; 即将开征物业税新闻传出

  广东省财政事情集会上,传出了广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税的新闻。物业税又称财富税或地产税,“主要针对土地、衡宇等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。物业税改造的基本框架是“将现行房产税、都会房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。

  开征物业税会对房地产市场造成的影响如下:

  &,61548; 平抑过高的房价,降低消费者入市门槛,促进房地发生长。以财富税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会随着大幅度下降。有利于增强市民改善住房的时机和能力,促进房地发生长;

  &,61548; 袭击炒买炒卖行为,挤掉房产泡沫。楼价下降后,房地产投资利润空间减小,炒楼的风险也将增大。另外,初始房价下降后,老国民购房的能力将增大,令房地产炒家知难而退。

  &,61550; 土地政策

  针对土地闲置的问题,政府出台了一系列的政策严防项目“烂尾”征象,同时控制土地的批出。其一,闲置土地在两年内不开发的将无条件收回;其二,河山资源部宣布的71呼吁要求到2004年8月31日以后,海内土地市场将不得再接纳协议方式出让谋划性土地使用权,国有土地使用权必须以公然招标、拍卖、挂牌的方式出让;其三,要求土地出让金须一次性缴纳。各项政策均制约土地的批出,土地供应近期以盘活为主,加大了房地产企业获取大规模地块的难度,但却有用地控制房地产的市场供应。

  71呼吁颁布的影响如下:

  &,61656; 对于房地产开发商来讲:开发商将在公正、公然的环境下获取土地,并加大了获取土地的难度及开发成本,有利于促进各开发商之间的良性竞争。有实力的开发商将会更稳健地连续生长,实力弱、资质差的开发商将会晤临被市场镌汰的危急,最终导致汰弱留强的情形泛起。

  &,61656; 广州市各大生长商,稀奇是有实力的生长商,都有较为足够的土地贮备,71呼吁对他们来讲不会造成异常大的袭击;短期内,由于广州的生长商土地贮备足够,市场供应仍会出现平稳增进的状态。

  &,61550; 公积金政策

  2004年6月1日重新修订《广州市住房公积金小我私人住房抵押贷款实行设施》,新设施中对公积金贷款作出部门修正,更有利于小我私人的购房消费。主要有下列六点转变:

  &,61548; 调升合并贷款的最高贷款额;

  &,61548; 削减首付款比例;

  &,61548; 提高小我私人可贷额度比例系数;

  &,61548; 放宽申请贷款的贷款人关系;

  &,61548; 提升公积金贷款的使用频率;

  &,61548; 简化公积金审批政策,加速开发商资金流通。

  设施的实行,对广州房地产市场有起劲的促进意义:

  &,61656; 扩大消费群:公积金贷款购房政策的天真、简化,提高市民购房的能力,令更多市民进入商品房市场;

  &,61656; 楼市成交加倍活跃:新的公积金制度在一定水平上加倍盘活了楼市资金的流通,会有更多的资金流向楼市,从而带来加倍活跃的楼市成交。

  &,61550; 户籍改造政策

  今年,广州对户籍制度再次举行改造,有用地吸纳人才的流入。2004年1月1日起将正式以准入条件取代现行入户政策和都会基础设施增容费政策;广州常住户口市内自由迁徙;中小学招生政策也随之转变。

  户籍政策的改造,对广州的生长具有深远的意义:

  &,61656; 激励人才留居内陆生长,激励人才在内陆生长、创业、居留,提供有利的生长条件,在动员内陆经济生长的同时,也为房地产带来更多的潜在置业群体,加速房地产业的生长;

  &,61656; 打破地域的界线,加大市民的栖身自由度,而对子女的入学教育问题也作出响应的划定,有用促进房地产消费的市场化。

  &,61550; 各项与房地产有关规范出台

  &,61548; 开发商没有预售允许证不得卖房

  广东省建设厅和中国人民银行广州分行团结发出通知,划定对申请预售商品房项目认真审查,未具备条件的不得核发《商品房预售允许证》,房地产开发商未取得《商品房预售允许证》前,不得以任何形式对外销售正在开发建设的商品房和收取购房人的诚意金、订金等用度。

  &,61548; 处罚违规办条约挂号开发商

  增强对开发商预售和销售商品房的检查监视,要求开发企业在商品房生意条约签署后,应按划定在30天内到房管部门解决条约挂号手续。

  

  

  &,61548; 确立房发生意公然查询系统

  加速商品房生意信息化治理事情,确立公然查询系统,让市民和金融机构可通过该系统查询商品房生意和抵押挂号的信息和有关情形。防止一屋多售、重复抵押、违规销售已抵押衡宇等行为的发生。

  &,61548; 广东将出台划定打破“霸王条款”

  现在在售楼中盛行的“认购书”将被。一份关于增强商品房预售与销售治理的文件,将要求开发商与购楼者直接签署购楼条约。此外,无论何种情形导致不能签署购楼条约,开发商均应向购房者退还订金。

  &,61548; 酝酿“住宅节能”规范

  在广州市建委 “墙材刷新与修建节能事情集会”上明确,广州市被定为“夏热冬暖区域”开展修建节能的试点都会。凭证建设部的尺度,必须依据环保节能的准则,及都会的现真相形对住宅举行设计,各项细则将于05年7月出台。该规范的出台,促使加大开发商对产物设计的投入力度,在产物方面推出更多亮点,增添房产提高的增进点。

  1.1.4影响房地产市场未来生长的主要经济因素

  &,61550; CEPA的签署

  2003年6月28日正式签署《内地与香港更慎密经贸关系放置》(简称CEPA),除动员香港经济生长外,广州市经济也同时最先腾飞,吸引更多的港商回内地生长,包罗的行业有:房地产、服务业、广告业、零售业等。广州为港商提供生长广漠的生长空间,同时引入了更多先进的治理履历、资金等,两者互惠互利,配合生上提高。对广州生长的促进作用主要有:

  &,61548; 吸引港商进驻生长,如新天下地产、合和、和记黄埔、恒基兆业等地产巨头陆续进入内陆房地产市场,能为内陆房地产市场注入新元素,增强竞争机制,为内陆市场提供更为优质的地产物业。

  &,61548; 各行业职员进入广州生长,有用地增添市场对各种物业的需求,为房地发生长提供更多的时机。

  &,61550; “泛珠三角”互助协议的签署

  “泛珠三角”互助协议的签署与CEPA的签署有异曲同工之效,目的是增强内陆与周边区域的经济互助,施展各自的优势,以便经济优势互补。协议的签署:

  &,61548; 一方面能实现区域间的资源互补,加速广州市的经济生长,如物流业、制造业等,提升内陆的经济实力;

  &,61548; 另一方面则增强区域间的手艺人才流入,增添各种物业的需求,增添房地产业的生长空间。

  

  &,61550; 申亚的乐成

  今年,广州区域乐成申办2010年的亚运会。申亚的乐成将为广州区域未来的设计建设带来生长的时机。

  &,61548; 广州市各部门将全力搞好都会建设事情,投入大量的资金加速都会建设、推进“青山绿地,碧水蓝天”工程等,为房地发生长提供优越的环境基础;

  &,61548; 提供更多的就业和创业时机,来广州生长的人才将会逐步增多,对住房的需求也会随之加大,房地产潜在消费市场会逐步扩大。

  

  1.1.5热门区域剖析

  广州“南拓、北优、东进、西联”的政策连续生长,今年的房地产市场出现出周全生长的优越事态,各区热门精彩纷呈。

  &,61550; 珠江新城板块

  特点:广州市河山房管局将完善珠江新城路网、设计建设七大标志性修建、广州市第二少年宫破土动工,其他公建配套也有启动迹象,区域配套将会加倍完善,区域的生长远景和优势逐步展现,加上众多商用物业将在明年投入使用,使珠江新城又重新受到关注,住宅项目和写字楼项目都连续升温。

  代表项目:

  &,61656; 住宅:保利香槟花园、利雅湾、凯旋新天下、利雅湾、碧海湾;

  &,61656; 写字楼:星汇国际、华普广场、勤建商务大厦

  

  &,61550; 员村板块

  特点:既在东进轴线和南拓轴线的交会点,同时拥有江景。该板块特殊的地理位置,对其他板块起到一定的影响作用。对珠江新城而言,员村会成为珠江新城的一个栖身配套区域;对琶洲会展来说,员村将肩负商旅配套功效。琶洲大桥的开通、地铁五号线的建设、设计中的沿江大道和员村二横路立交等工程,建成后将把栖身区、商务区、会展区买通。

  代表项目:美林海岸花园、东璟花园、都市兰亭

  &,61550; 东圃板块

  特点:由于左拥黄埔开发区,右抱天河商务圈,双方有着成熟的就业中央及消费群,怪异的地理位置决议了东圃继2003年又再是今年的房地产开发烧点。

  代表项目:骏景南苑、旭景家园、中海康城、盈彩美居、金碧世纪花园、美林湖畔花园

  &,61550; 黄埔板块

  特点:地理位置较为偏离广州市中央区域,住宅项目以黄埔口岸、造船厂等大型企业的后勤配套为主,随着福利分房政策的竣事,该区逐步涌现出商品房项目,区内的配套也日益完善。

  代表项目:万科都会花园、黄埔花园、金碧世纪花园

  &,61550; 新滨江板块

  特点:随着环岛路设计的宣布及最先施工的利好新闻传出,海珠区将重点生长滨江经济带和白鹅潭周边旅游旅行休闲购物区,将真正实现“环岛经济”生长战略。该板块借此良机迅速火爆起来。该板块群集着广州四大品牌房地产企业,他们不管在产物上,照样营销手段上都各具特色,为广州楼市缔造出不少亮点和热门。区域的“战火”主要泛起在光大和富力之间,光大以成熟的社区、温情的文化取胜,而现代广场则以高尺度的装修、细腻的园林、大气的户型设计,赢得市场的青睐。江景项目金碧湾以中小户型为主,而天鹅湾则以大户型为主,在产物定位上存在较大的差异,没有形成直接的匹敌。金碧湾一期的产物偏重以价钱赢取市场,天鹅湾则以怪异的户型设计、一线望江的优势吸引买家眼光。

  代表项目:光大花园、富力现代广场、金碧湾、城启&,8226;天鹅湾

  

  &,61550; 琶洲板块

  特点:地块设计十分完善,从旅店、写字楼、银行、商业服务、高科技产业研究开发、旅游度假和高品质栖身、公园、娱乐等等,配套设计十分到位。由琶洲板块拉动的蹊径交通网线已经辐射向整个广州市,交通条件的进一步改善,给周边楼市打了一只强心针。

  现在年生意会正式在琶洲会展中央设立分会场,为周边项目带来更多的生气,投资者瞄准板块及周边的项目,销售泛起一个新热潮,项目的销售价钱连续攀升。

  代表项目:雅郡熙源、凤浦西苑、信步闲庭、中洲中央、世港国际

  &,61550; 番禺:华南板块、大学城板块

  特点:华南板块是广州楼市较具代表性的板块,曾经以优越的自然环境、大规模、高性价比等优势吸引大量买家购置。广州新火车站选址番禺钟村石壁,更带旺了周围的项目,成交量连续上升。

  大学城在今年正式开学,对栖身配套和商业配套的需求大量增添,为该区的房地产业和商业带来更多的时机。

  代表项目:祈福新邨、美丽生态园、美丽趣园、广州雅居乐花园、华南新城

  

  &,61550; 金沙洲板块

  特点:政府将其定位为广佛都市圈中央的栖身新城,现在,金沙洲大规模开发建设的各项事情已经周全启动,一个由政府主导,起劲支持社会气力介入的金沙洲开发建设热潮已经掀起。现在有可出让土地1.64平方公里,综合容积率约2.0,可建修建面积约332万平方米(其中栖身319万平方米,商业5万平方米,行政办公8万平方米)

  代表项目:万科四序花城

  &,61550; 新机场板块

  特点:白云新机场于8月5日正式最先航班运营,新机场板块应运而生。花都区现在在售的多个楼盘都较为靠近新机场,新机场投入使用后,各生长商都在打着新机场牌,以吸引投资型买家。新机场的正式搬迁,将是花都楼市升温的一个主要催化剂。

  代表项目:雅居乐&,8226;雍和廷、金碧御水山庄、云峰花园、锦尚名苑、合和新城、雅景湾

  

  &,61550; 白云新城板块

  特点:随着机场搬迁,旧址开发重修,都会中央即将北移,白云区在广州的战略职位将会有一个新的定位。该区域“北优”的优势逐步展现,越来越多的生长商抢驻,令白云山板块提速在即。白云新城将是政府设计中的广州未来三大中央城区,升值潜力大有与番禺南拓板块“叫板”之势。

  代表项目:百顺台

  

  1.2海珠区房地产市场剖析

  1.2.1海珠区宏观经济剖析

  &,61550; 海珠区宏观经济剖析

  2004年海珠区国民经济出现加速生长态势,经济增进的内力不停增强,经济生长速率继续稳步提升。1-7月,全区实现海内生产总值143.6亿元,同比增进14.6%。

  &,61548; 工业生产快速增进,工业结构逐步优化;

  全区实现工业总产值133.1亿元,同比增进18.5%。

  &,61548; 牢靠资产投资加速增进,项目建设希望顺遂;

  全社会牢靠资产投资完成77.8亿元,同比增进20.9%;南天堂际旅店用品批发市场升级刷新工程、华南汽贸广场汽车市场项目和百安居广州海珠建材物流中央等多个大型重点项目均进入建设施工阶段。

  &,61548; 外贸出口形势向好;

  实现外贸商品出口总值11846万美元,同比增进23.41%。

  &,61548; 商品消费需求平稳增进,市场销售稳中趋活;

  社会消费品零售总额实现76.6亿元,同比增进10.8%,商品销售总额实现226.9亿元,同比增进12.8%。5、经济运行整体质量与效益进一步提高。工业经济效益综合指数达127.5%。

  &,61548; 区内住民的收入水平也不停提高;

  2004年1-9月海珠区实现区域生产总值169.59亿元,同比增进13.0%,职工月平均人为2399元,增进11.5%。

  

  &,61550; 海珠区住民收入分配及消费意愿剖析

  &,61656; 住民收入稳固增进,消费水平不停提高

  2004年1-9月,海珠区住民人均总收入为15534元(月人均1726元),人均总消费为12493元(月人均1388元,包罗衣食住行、借贷支出等),消费支出占总收入的80.42%。

  &,61656; 消费条理逐步提升,消费结构不停改善

  住民消费也从注重量的知足逐步转向追求质的提高,形成对衣食等生计型消费份额逐步削减,对追求生涯质量的享受型消费份额不停增添的新趋势。

  海珠区住民消费结构转变情形

  

   2004年1-9月 2003年1-9消费结构(%)

   月均消费额(元) 消费结构(%)

  人均消费性支出 1074 100 100

  1、食物 446 41.51 42.19

  2、衣着 53 4.98 4.49

  3、家庭装备用品及服务 58 5.39 8.08

  4、医疗保健 83 7.71 6.78

  5、交通和通讯 147 13.69 10.88

  6、教育文化娱乐服务 170 15.82 13.52

  7、栖身 85 7.92 11.81

  8、杂项商品和服务 32 2.98 2.25

  &,61656; 住民储蓄增进迅速,消费潜力不停增大

  2004年1-9月,海珠区人均储蓄存款为2154元,人均储蓄倾向(人均储蓄存款占人均总收入的比重)为13.87%。

  

  &,61656; 消费环境影响住民消费升级

  凭证万户住民观察资料显示,住民以为最主要的三大问题依次为房价过高(占25.99%)、广告宣传不真实(占12.66%)、购房种种税费高(占11.94%)。其中“房价过高”远远高于“广告宣传不真实”和“购房种种税费高”两个因素。

  海珠区住民设计购房的价钱

   单元:%

  按家庭月收入分 3000元/ ㎡及以下 3001—5000元/ ㎡ 5001—7000元/㎡ 7001—10000元/㎡ 10000元/㎡

  1000-3000元 65.6 34.4 0 0 0

  3000-5000元 60.9 39.1 0 0 0

  5000-10000元 13.6 81.8 4.6 0 0

  10000元及以上 14.3 42.8 28.6 0 14.3

  

  1.2.2影响海珠区房地发生长的因素

  海珠区政府今年继续以“把海珠区建设成为相宜创业生长和生涯栖身的现代化生态城区”作为指导目的,逐步完善区内的设施,为区内的房地发生长提供更优越的条件,令海珠区房地产连续康健生长。

  &,61550; 海珠区政府搬迁

  9月下旬,海珠区政府新办公楼选址广州大道南市园艺公司地段已敲定,将在两三年内从现在的宝岗路迁至广州大道南,海珠区的中央轴也将随之东移至广州大道赤岗一带。新闻传出,广州大道南马上成为焦点地带,并将促进区域楼盘的升级。

  &,61550; 临迁户子女可在海珠就读小学

  海珠区小学入读意见出台,临迁户可在海珠区申请入学,户籍在海珠区的租户必须在户口所在地栖身满3年后才气在辖内学校放置学位。该意见的出台,放宽了区内适龄儿童入读本区学校的限制,有用排除了市民对子女入学的挂念,能吸引更多外区的住民到海珠区栖身甚至购房,有利于促进本区房地产业的生长。

  &,61550; 都会新中轴线

  广州市新都会中轴线北起白云山余脉燕岭公园,南经天河火车东站、天河体育中央、珠江新城等都会中央到达珠江,再经由海珠区中央到果树生态珍爱区这一绿色开敞空间,最后经新客运港达珠江外航道,形成有收有放、有山有水有树林、人文景观和自然景观交织有致的空间结构系统。新都会中轴线的延伸,肯定会为周边带来利好,景观条件提升、市政配套完善等转变,中轴线区域的房地产带来广漠的远景。

  

  &,61550; 区域设计空间结构:“一城两片、绿色蓝脉、四轴四心”

  其中“四条生长轴”包罗:

  &,61548; 沿二号线生长轴:海珠岛西部旧城——中大、布匹市场——新城轴线——琶洲岛,该生长轴将海珠岛北岸器械向各功效区联系起来,其中有两个主要的市级商业中央、沿新港路科技一条街、中大、布匹专业市场,新城中央、会展中央、科技园等主要的功效区。

  &,61548; 沿广佛线生长轴:西部旧城——工业大道板块——广州大道南专业市场——新客港,是海珠岛南岸各主要功效组团的之间联系线。

  &,61548; 沿三号线生长轴:与新都会中轴线重合,同时位于《广州都会建设总体战略看法设计纲要》确定的海珠区一市桥“南部转移带”。

  &,61548; 沿四号线生长轴:为广州都会功效南拓轴。它串联了一批基于知识经济和信息产业的新兴产业区,从广州科学城、琶洲国际会展中央、广州生物岛、广州大学城至广州新城、南沙。

  此设计为海珠区的房发生长提供指引的同时,也为区域生长带来利好。

  

  1.2.3区域板块剖析

  今年海珠区的热门精彩纷呈,各板块各有亮色,整年可谓“烽烟四起”,各大生长商为了抢占市场均使尽全身解数,种种营销手段层出不穷。预计明年的竞争将加倍猛烈。

  &,61550; 新滨江板块

  特点:环岛路的设计和施工,“环岛经济”生长战略的事实、新滘南路西段及滨江东延伸段、宝岗大道南等多条蹊径的动工,为区域带来利好新闻,远景不停向好,促进房地产的生长。板块内群集着广州着名的生长商,如:保利、光大、恒大、城启,各大生长商都希望在此分一杯羹,推出大量产物,以吸引市场关注,加倍剧了区域项目之间的竞争。

  代表楼盘:光大花园、富力现代广场、金碧湾、天鹅湾、保利花园、金碧花园

  

  &,61550; 滨江东板块

  特点:该板块是传统的豪宅区域,现在一线江景产物稀缺,金海湾、中信君庭两个项目推出市场,知足了市场的需求,稀奇是金海湾,其产物设计、销售服务、自身配套等都显出项目与众差其余特色,吸引了大批经济条件好的客户购置,到现在为止销售跨越80%。

  12月蓝色康园三期推出市场,以小户型为主打,虽然折后均价到达¥6650元/㎡,但仍吸引了大量投资者,该类型产物推出一周后销售跨越90%。

  代表项目:金海湾、中信君庭、蓝色康园

  &,61550; 广州大道南板块

  特点:该板块主要是珠江投资的罗马家园和时代团体的时代廊桥。新光快速路的设计、大学城建成为该区域带来利好新闻。时代廊桥体现了时代团体“做就要做项目所在区域的精品”的理念,在户型设计、园林、装修、现场包装等方面都十分仔细,定位较高。

  代表项目:罗马家园、时代廊桥

  &,61550; 琶洲板块

  特点:生意会分馆正式落户琶洲会展中央,掀起了该区域的投资热潮,并辐射动员周边的板块,像:赤岗板块、员村板块等,各板块住宅售价连续攀升。

  另外,随着琶洲配套项目的不停完工,作为海珠区“十五”商业网点重点拟建的琶洲购物城,集商业、饮食、娱乐、文化一体的商业广场雏形将逐步展现。琶洲建有亚洲规模最大的广州国际会展中央及其一系列重大商业配套,将会增强板块的投资价值。

  代表项目:雅郡&,8226;熙源、佳信花园(二期)&,8226;会展星城

  

  &,61550; 江燕路板块

  特点:04年均以销售剩余单元为主,没有新推的项目。05年将有两个项目推出市场,划分是保利团体的保利海棠花园和珠江南景园新一期产物。该板块交通便利、以中档产物为主,与本项目所处区域较为靠近,存在较大的竞争。

  代表项目:保利海棠花园、南景园

  置业看法:海棠花园以80㎡的两房和90—100㎡的三房产物为主,在产物上较为靠近,属统一团体下的产物,而且该项目规模较小,地理位置优于本项目,天真性较高,可有更多的新亮点吸引市场的关注。

  南景园将会推出三栋高层单元,以大面积户型为主,该项目地理位置较为优越,生长商有一定的品牌实力,而且前期开发的产物均已交付使用,社区已经相当成熟,有一定的竞争力。但户型面积稍大,与本项目大面积户型的目的客户存在重叠。

  

  附:海珠区各竞争项目情形剖析

  项 目 光大花园 富力现代广场 富力千禧花园

  组 团 和榕景物 E区 G16栋 G1~G6栋 C、D栋

  规模/套数 约570套 占地5万㎡,

  总建14万㎡,约共1500套 约150套 —— 约200套

  推出时间 在售 05年5月 在售 05年3月 05年3

  均价(元/㎡) 5800 6000~7000 6300 5600~5800 6000

  装修尺度

  (元/㎡) 680 —— 1000 1000 1200

  户型漫衍 70.0551~73.0122㎡ 221 50%

   80~90㎡ 221 74.83㎡ 221 29% 80多㎡的两房单元和小三房单元 77.8㎡ 221 9.18%

   90~100㎡ 321 90.07㎡ 321 14% 99.03~104.94㎡ 321 12.24%

   102.4111㎡ 321 6% 110㎡左右 322

   111.9~114.9㎡ 322 29% 109.59~115.89㎡ 322 36.73%

   103.093~110.7117㎡ 322 44% 150㎡ 422 127.22㎡ 422 14% 137.87~145.7㎡ 422 41.84%

   164.28㎡ 522 14%

  项 目 光大花园 富力现代广场 富力千禧花园

  组 团 和榕景物 E区 G16栋 G1~G6栋 C、D栋

  优 势 &,61618; 靠近工业大道,出行更利便

  &,61618; 拥有区域内缺少的总价在30万左右的产物

  &,61618; 社区生涯气氛成熟

  &,61618; 区内配套日益完善 &,61618; 江景景观优美

  &,61618; 有整个成熟社区作支持

  &,61618; 引入大型绿化园林 &,61618; 正对小区中央园林,有景观支持

  &,61618; G7~G11栋最先交楼,社区气氛最先成熟

  &,61618; 装修尺度获得客户普遍一定 &,61618; 社区逐步成熟

  &,61618; 商业配套日益完善

  &,61618; 户型面积为现在市场上较为缺乏的产物 &,61618; 双地铁站优势,交通利便

  &,61618; 装修尺度较高,受到客户迎接

  &,61618; 一期住户已入住,社区基本成熟

  &,61618; 正对小区新建园林,景观支持足够

  劣 势 &,61618; 区域园林较小,没有亮点

  &,61618; 靠近工业大道和小区设计路,受噪音和粉尘影响较大

  &,61618; 装修尺度设计欠缺时尚 &,61618; 设计以大户型为主,总价较高 &,61618; 在相同区域内总价相对较高 &,61618; 北向单元靠近马路,受噪音影响

  &,61618; 缺乏景观支持 &,61618; 离生涯配套较远

  &,61618; 以大户型为主,总价较高,市场承接力保证较少

  对本项目

  组成的威胁 &,61618; 出行较本项目在推的二期单元便利;

  &,61618; 产物的性价比相对较高;

  &,61618; 对旧业主推介的奖励较厚实,有用行使旧业主资源 &,61618; 景观支持相当足够

  &,61618; 户型面积与本项目相当靠近

   &,61618; 地理位置较本项目优越

  &,61618; 装饰尺度的名目更容易被客户接纳 &,61618; 推出时间与本项目靠近,分流客户的注重力 &,61618; 户型设计算本项目新颖

  &,61618; 地理位置优越

  &,61618; 装修尺度更胜一筹

  

  项 目

  江南新苑 翠城花园 第三金碧花园 金碧湾 南景园

  组 团 中央园景内2栋 9栋、10~11栋剩余单元 —— 二期 四期

  规 模 —— 约368套 —— 6栋高层 2栋高层

  推出时间 05年底 在售 05年5月 12月(首推7~9号楼) 05年6、7月

  均价(元/㎡) —— 5000 —— 7000 ——

  装修尺度(元/㎡) —— 600 —— 毛坯 ——

  户型漫衍 —— 73~94㎡ 221 36% —— 20㎡独身公寓到160㎡的五房单元 ——

   93~120㎡ 322 64%

  优势 &,61618; 地理位置优越,拥有双地铁站,交通便利

  &,61618; 城启的品牌优势;

  &,61618; 小区已经对照成熟

  &,61618; 园林环境受到众多客户的一定 &,61618; 位于宝岗路与昌岗路接壤处,交通利便

  &,61618; 周边配套完善

  &,61618; 订价相对较低,容易吸纳客户 &,61618; 有整个金碧花园的成熟栖身气氛作为支持

  &,61618; 价钱定位相对较低,能吸引客户关注 &,61618; 80%以上单元望江

  &,61618; 首期单元已经交楼,栖身气氛有一定保障

  &,61618; 首期配套已完成 &,61618; 有前期开发的社区作为支持,小区生涯气氛粘稠

  &,61618; 小区连通宝岗大道的燕翔路即将开通,交通条件更完善

  劣势 &,61618; 生涯配套较为欠缺 &,61618; 开发周期太长

  &,61618; 户型设计落伍

  &,61618; 装修尺度设计陈旧 &,61618; 周边环境杂乱

  &,61618; 区内园林绿化较差

  &,61618; 产物缺少亮点 &,61618; 周边环境不支持做高等项目 &,61618; 生涯较为未便

  &,61618; 工程质量较为一样平常,业主对此的知足度较低

  项 目

  江南新苑 翠城花园 第三金碧花园 金碧湾 南景园

  对本项目

  组成的威胁 &,61618; 区位优势高于本项目

  &,61618; 推出的时间较为靠后,造成的直接袭击较少 &,61618; 地理位置优越

  &,61618; 相对于本项目来论价钱较低,性价比相对较高 &,61618; 价钱相对较低,分流客户对本项目的注重力

  &,61618; 所推的户型产物与本项目较为靠近 &,61618; 以两房和三房单元作为主力产物,与本项目的主力户型靠近

  &,61618; 在价钱上远高于本项目,正面的影响不会太大 &,61618; 以大面积户型为主,对本项目大户型产物的销售有一定的影响

  &,61618; 分流客户对本项目的关注

  

  二、项目剖析(SWOT)

  以下为本项目具有的优劣势及将要面临的时机和所受威胁的剖析;

  2.1项目优势

  &,61550; 品牌优势

  “保利花园”这个社区开发至今,已经成为一个地标性的栖身小区,每当人们想购置拥有优美的生态环境﹑协调的社区气氛﹑完善的社区治理和具有着名品牌的商品房时,就会想起保利花园,以是保利花园已经成为买家所追捧的项目品牌。而且“保利”这个品牌经由十几年的生长,亦已经成为品质的保证。

  &,61550; 周边的生涯配套成熟

  本项目位于工业大道中与江燕路段接壤处,交通便利,周边生涯配套较完善,更有中小学教育设施,是成熟的生涯社区。

  &,61550; 协调、恬静的栖身文化气氛

  保利花园以自然的生态园林、高条理的生涯品味制作出环境优美的社区,小区内邻里间、家庭间、亲人世的温情作为区内的另一特色显示出来,通过物质、精神、人文关切逐步有条理地展现于消费者眼前。

  

  &,61550; 小区园林的特色

  小区园林以消息多变的水体和条理厚实的绿化为主体,通过点、线、面的立体设置,组成优美可人的区内再造生态环境。

  &,61550; 客户资源厚实

  自保利开发房地至今,旗下各楼盘的客户数不胜数,保利品牌的口碑,再加上原有重大的客户群,这将为我们后期新货的推售提供壮大的客户资源,我们可通过线下的推广和针对原有客户(旧业主)的推售方式实现旧客户的资源再行使。

  &,61550; 二期产物自身优势

  &,61548; 以一梯二户、一梯四户、二梯四户的结构,栖身密度相对较低。

  &,61548; 在51号楼和55号楼旁边的石岗路旁商业街,作为商业配套,完善保利花园的区内的配套。

  &,61548; 53号楼是市区内罕有的多层住宅,超高适用率。

  &,61548; 50号楼、51号楼的部份单元可以远望江景,视野较坦荡。

  &,61548; 组团内拥有小学作为配套,使花园里的文化气氛更粘稠。

  

  2.2项目劣势

  &,61550; 位于设计路旁边,环境较差

  本项目的52号楼和53号楼都被设计路所笼罩,北向单元住户将遭受噪音的滋扰。而且两栋楼之间的楼距近,私密性较差。小区离石溪村较近,那里的外来人口多,成为治安的隐患。

  解决方式:

  &,61548; 改变收支口治理及小区的围蔽;

  &,61548; 向马路面的单元建议接纳隔音玻璃。

  &,61550; 交通晦气便

  与工业大道主出口处的距离较远,会给买家造成一定的影响。

  解决方式:

  &,61548; 削减买家进入二期的时间

  &,61550; 产物特色缺乏突出的亮点

  保利花园一直以来以品牌和小区园林特色赢尽买家的心,相对地在产物设计上缺乏适当的亮点,户型设计虽是现阶段较受迎接的户型。由于工业大道中板块同质化产物竞争猛烈,如光大花园的和榕景物、富力现代广场G1-G6栋、都是以中小户型为主,以是在自身产物缺乏亮点的情形下并晦气于本项目与同质化的产物竞争。

  解决方式:

  &,61548; 订价上要保持竞争优势;

  &,61548; 在现场包装或宣传包装上增强精品楼盘的感受。

  

  2.3项目存在的时机

  &,61550; 政府利好新闻的动员

  &,61548; 政府举行的旧城区刷新,促使大量人口迁入海珠区,为未来海珠楼市的生长提供市场基础。

  &,61548; 由于海珠区在政府的率领下逐步脱节以往工业区的形象。生涯配套为断完善、市政建设为不停举行,且土地资源厚实,展望示来,各大生长商将会在同区推出大规模的楼盘,这必会引起各区的关注,从而使板块升值。

  &,61548; 海珠戋戋委、区政府对都会功效和生长偏向的定位为:实行“开发东部、美化北部、优化中区、刷新西片、珍爱南肺”的生长战略,倾力打造宜商宜居的“现代化生态城区”

  &,61550; 区域经济的动员

  &,61548; 会展中央启用而触动的会展经济动员力、地铁线路的开通等,都给区域经济注入壮大动力。

  &,61548; 海珠区二手市场交投畅旺,一定水平上动员一手市场的活跃。业主以旧换新、小屋换大屋的行动,促进了二次置业。

  &,61548; 海珠区教育部门示意,由于现在本区新开发的楼盘较多,而昔时设计的小区配套学校的建设尺度普遍较低,以是制订出“争取开发商增添投入” 、“相邻两校地块合并” 、“置换用地”三大建设方案,有力地提升海珠区的教育配套,更有利于本区楼市的良性生长。

  &,61548; 海珠区项目周边多条“断头路”将会逐步渐开通,使项目的交通条件加倍完善。

  &,61550; 整体市场购置力依然兴旺

  &,61548; 经济因素一定导致对房产需求的增添;

  &,61548; 楼价依然有上升的压力,买家依然看好市场而入市。

  &,61550; 工程进度的利好

  园林将会在明年一至三月份完工,而大部份的楼宇也在同时出外立面,会以准现楼的姿态泛起在市场上,使客户的购置的信心自然加大,增强了保利花园在板块上的竞争力,为销售奠基了优越的基础。

  2.4项目面临的威胁

  &,61550; 各区域间竞争猛烈

  纵观整个广州市园地产市面上场,从以往较集中的的状态。到今天涣散生长、各具优势的事态,天河、海珠、白云、番禺将成为势均力敌的竞争板块。且这四大板块各板块具其特色和优势,随着地铁蹊径的结构扩张和各大主干道的建设、人均消费水平提高和小车拥有率不停攀升,各区的地域界线将渐趋模糊,购房受地域的局限水平将有所降低。

  &,61550; 投资渠道拓宽

  市场经济逐步稳固生长,股票、基金、外汇、国债等种种的投资渠道可供投资者选择,从而分流了一定的资金在这些方面上,降低了客户投资房地产的热度。

  &,61550; 加息压力依然存在

  从各项经济指标上反映,中国经济仍然存在加息的压力。当加息的力度继续加大,将会袭击部门买家入市的想法。

  

  &,61550; 物业税即将开征

  国家会对二次置业者开征物业税。物业税一旦开征,将会影响部门多次置业买家购置投资性物业或高等物业。

  &,61550; 区内竞争会逐惭猛烈

  预计未来海珠区各板块将不停有生长商推出大型楼盘。这对本项目肯定造成壮大的袭击。区内竞争楼盘枚举:光大花园、富力现代广场、翠城花园项目等。保利海棠花园明年最先推货,其户型面积与保利花园有重叠,对本项目组成威胁,受到一定水平的榨取。

  &,61550; 政府政策的影响

  “8.31”事宜影响了开发商的动作模式,造成了一定的压力,政府的宏观调控和加息使市场需求泛起结构性调整 ,明年政府将会加大对房地产市场调控的力度,控制楼价的增进,从而使会使不少的买家持币张望。

  

  三、零五年度推广战略

  3.1市场状态剖析

  &,61550; 竞争对手的焦点利益点多元化生长,着意行使差异化上取悦市场。光大花园和富力现代广场拥有相同的区位价值,但光大花园以榕树下协调的社区作为焦点利益点,不停成熟的大社区是光大花园最为吸引的市场切入点。而富力现代广场则在产物的附加值上大做文章,实现项目的提升。

  &,61550; “生涯”、“社区”成为各项目显示焦点竞争力的最终落脚点,在项目品牌的宣传上,缺乏创新与提炼,最终导致市场对项目品牌的形象模糊,形成宣传载体上的同质化,难以形成项目清晰的形象。

  &,61550; 项目品牌与团体品牌举行开端磨合的征象。最典型的例子即是富力的多个项目品牌在差其余客户群中树立了形象,而产物也最先通过不停的提升而趋向于统一的品牌特征。

  

  3.2项目现有情形剖析

  &,61550; “国家树模小区”是保利花园的利益所在,也是保利花园项目品牌中的灵魂。同时,04年提出的“保利全优生涯”是品牌经由多年的积累而形成一种生涯方式的归纳综合;“国家树模小区”不只代表了产物的品质与项目的行业职位,更代表了一种开发楼盘的意识形态,成为了产物上的焦点价值;

  &,61550; 现时市场众多地产物牌争相竞艳。许多生长商最先重视品牌生长,但品牌营销仍处于一个对照低级的阶段,市场上真正具有品牌个性,能乐成令消费者一致认可的地产物牌少之又少。对于拥有一定品牌基础的保利花园以及保利团体来说,是一个优越的推进时机,在市场上亮出品牌的生命;

  &,61550; 保利团体旗下的几个项目如林语山庄、保利海棠花园、保利花园在下一年度将举行大规模推广。团体式的推广一定比单个项目推广势能更大,团体品牌与项目品牌相辅相承,相互促进,形成了保利花园的推广一种契机;

  &,61550; “国家级”的元素虽然闪光,但元素过于硬朗及单一,面临推陈出新的市场,若是推广战略不能跳出原有的框架,便难以取得市场的耐久关注。故此在下一年度的推广中,适当地对品牌内核举行延展,提高推广层面,站在更高处袭击主要竞争对手。保利花园经由多年的开发和建设,获得了市场的充份一定;

  &,61550; 从04年的成交客户剖析中,保利花园新业主经由同伙或旧业主先容而乐成的比例约达50%,说明保利花园具有一定的口碑与信誉度,证实过往的品牌建设与推广卓有成效;

  

  3.2项目推广目的

  基于项目自身的情形以及对竞争对手的仔细研究,可以总结出保利花园2005年度的推广目的:保利花园将对项目的品牌举行高条理的提炼,厚实品牌的焦点内在,突出保利花园的个性,使之成为项目与竞争对手的最大着异,品牌将会成为今年度推广的最有力拳头,促进项目的销售。

  3.3下年度推广战略

  &,61550; “国家级”——保利花园的初始焦点价值

  保利花园项目品牌中,最焦点的价值即是“国家级”:国家级的产物品质、国家级的生涯气氛、全优通过各项国家级的尺度认证,更代表了一种在行业内的定位与职位。在品牌的推广历程中,“国家级”是品牌利益基础与焦点内在。

  &,61550; 文化——保利花园的生命血脉

  回首保利花园的发展历程,从当初99年取得“天下康居树模小区”的称谓,以“康居”的看法高度入市,再到2004年度“全优”地展现树模小区内的生涯,整个历程中,产物的提升作为宣传的明线在市场上逐步展现。但在产物的营造历程中,文化作为一种刻在产物的烙印,在每个营销推广历程中不停地获得凝练。例如在园林气概的营造上,通过园林小品装饰,小桥溪流等多种元素的相互连系,区内各色其色的私人园林,成说了一个具有包容、恬静等文化气息粘稠的小区园林;而在已往的三大展览让走进中南海;名女人谈幸福的座谈会也使保利花园拥有了别样的文化气质,除此以后,保利花园还行使了种种小区的文化流动营造了一个恬静自然的文明家园。

  &,61550; 文化地产——树立保利花园的鲜明旌旗,跳出框架

  但作为品牌焦点的价值,必须不能复制且具有唯一性的。文化是楼盘的一种积累与内在,是一种需要耐久运营的元素,难以一蹴而就。而且地产不仅仅是一种商品经济,也包罗了一种意识形态,一种修建在地块上的文化与生涯。本项目开发之始便致力于文化气氛的营造,在文化秘闻上得天独厚,已成为了项目品牌中不能或缺的基石。

  故此,在下一年度的推广中,强调文化地产这一焦点差异:

  做国家级文化地产第一品牌

  保利花园项目从入市最先便最先致力于文化地产的打造,作为文化地产的先驱者,“第一品牌”也是当之无愧的。同时,“第一”也喻意着团体生长的目的与偏向。

  

  3.4下年度推广主题分述

  今年度的推广将会接纳主题式推广模式,行使几组的产物命名与主题,并联式地强化推广焦颔首脑,各主题划分分阶段举行蓄势推广、强势推广,延续推广,以期保持市场对品牌的新鲜感同时,也能不停地强调推广焦点,真正作育文化地产第一品牌。

  而国家级文化地产是品牌的内核,行使中国三千五百年文化精髓体现保利花园的国家级文化内在,也暗喻了保利地产在行业内的职位。而且作为流传的载体,在组团的命名上,继续了保利花园的传统,以柔性作为命名的主调性。

  

  四、项目定位

  4.1目的客户群定位

  凭证“花园前”和“风化水岸”两个组团前期累积的成交客户的数据剖析看,保利花园的目的客户群有以下的特征:

  &,61692; 总体学历水平较高,专科及大学本科水平学历的比例跨越75%;

  &,61692; 成交客户主要以海珠区本区住民为主,再辐射到荔湾、东山、越秀等老城区和天河区的群体,其家庭结构大部门集中在2~4人的家庭结构区段;

  &,61692; 首次置业人士与二次或多次置业人士的比例大致持平;

  &,61692; 在作出购置寓所的决议前,大多会咨询身边亲友的意见;

  &,61692; 客户普遍对栖身环境有较高的要求,希望有细腻的园林,小区环境清静平安,而保利花园的环境正好相符他们的需要。

  同时思量到本项目明年推售的户型单元的面积、位置、售价等因素,以及在该区域市场中同类型对手项目的目的客户情形,我司以为明年本项目的目的客户群定位如下:

  &,61692; 第一类:经济基础扎实,收入丰盛群体

  &,61548; 政府中高级别公务员、国企、民企、外资的中高层治理、手艺职员

  &,61548; 营商有成的私营、个体企业老板;

  &,61548; 部门高收入的自由职业者(如专栏作家、撰稿人、艺术创作者等)

  

  &,61550; 心理剖析:

  &,61618; 收入水平:每月有较为丰盛的收入,同时已经一定的蓄积

  &,61618; 交通工具:收支基本以私人车或出租车代步,而且其中大多数已经拥有小汽车;

  &,61618; 客户需求的户型及面积:对于栖身的空间有较高的要求,希望购置的面积基本是跨越100㎡的三房单元,最好设置主卧套间

  &,61618; 配套要求:由于拥有较强的经济实力,由于拥有较强的经济实力,对生涯的基本配套不会太过注重,反而对于享受型、奢侈型的配套设施更为渴求,希望小区的配套设施能彰显小我私人的身份和素质品位。另外对软件的要求也极为推许,追叱责方位的服务配套。

  &,61618; 生涯环境要求:希望栖身环境平静清谧,可以远离烦嚣的骚扰,渴求大自然的气息,能感受到小区高条理的文化气氛,同时拥有高度平安保障。

  &,61618; 项目品牌要求:项目的品牌和品质保证,能给予他们一定的成就感和荣耀感。

  &,61618; 消费心理:厚实的人生阅历令这批客户有自己自力的判断能力,因而在购房时会保持镇定的心态,会对项目举行多方面的对照,而且有一定的付款能力,不会受到外在促销因素及他人意见的影响。

  

  &,61692; 第二类:经济实力一样平常,但收入稳固群体

  &,61548; 各企事业单元的专业人士、知识分子、通俗中层职员(例如:科员、大型企业的中层治理干部、西席);

  &,61548; 专业人士(如状师、会计师)

  &,61548; 个体做生意者(包罗:个体户、小型私企老板);

  &,61548; 通俗的外资白领

  &,61548; 拥有闲散资金,以出租创收的内陆村民

  &,61550; 心理剖析:

  &,61618; 客户基本特征:介乎于26-40岁之间,基本拥有自己的家庭,家庭平均月收入相对稳固在6000元的水平,并已拥有一定蓄积。

  &,61618; 需求面积、距离要求:70-100㎡的单元包罗两房二厅至三房二厅不等,以距离适用为选择尺度。

  &,61618; 配套要求:这一群体是对照注重家庭,对各方面的生涯要求都较为追求完善、便利、休闲,属基本生涯类型的买家。而且极为重视子女的教育,对小区周边的教育配套要求较高。

  &,61618; 物业治理价钱要求:这一群体较为现实,既要获得各项服务的完善和高质素,又要价钱适中合理,追求性价比。

  &,61618; 消费心理:他们在选择购房时将抱着郑重、犹豫的态度,仔细与其它项目举行对比,更会谛听亲友密友的意见及推荐,同时对促销中的优惠对照看重,追求高性价比

  

  4.2价钱定位

  4.2.1价钱定位思量因素

  &,61692; 过往推售中存在的自我竞争严重,在未来的订价及推广中应梳理在售及将推产物的平衡性;

  &,61692; 思量市场种种因素的影响,虽然来年楼市不稳固的因素较多,但在经济利好的牵引下,楼市仍将稳固地增进;

  &,61692; 思量客户对各单元的景观、朝向、户型的喜欢,有用调整各单元之间的价差,使各单元的价钱更平衡。

  

  4.2.2价钱定位思绪

  &,61692; 周边竞争项目在售或将推单元剖析

  竞争项目 富力现代 光大花园 保利海棠 南景园 第三金碧 翠城花园

  推售单元数目 G16,G1-6 F,E区 约1100套 四期2栋小高层 —— 9-11栋

  在售楼价 约¥6300/㎡(折后价,含¥1000/㎡豪华装修) 约¥5600/㎡(折后价,含¥680/㎡装修) —— —— —— 约¥5100/㎡(折后价,含¥600/㎡装修)

  价钱展望

  (折后价) G16:6300元/㎡

  G1-6:5600--5800元/㎡ F区:约5700元/㎡

  E区:约7000元/㎡ 约4800元/㎡ 约5000元/㎡ 约4650元/㎡ 约5100元/㎡

  剖析 G16位于中央园区,正对园林,面积与G14-15大致相同,但在价钱上并无太多优势;

  G1-6紧靠工业大道,受噪音影响严重,同时景观没有太多的支持,有可能以低价入市,但产物与保利花园较为靠近 F区:离工业大道近,园林景观一样平常,户型面积与保利花园部门主推单元有重叠;

  E区:明年年中才推出,在景观上对手占有一定的优势,户型有转变,价钱优势依然是保利花园的主优势 户型面积以中小户型为主,与保利花园二房、小三房单元重叠,且价钱上有优势,而保利花园优于准现楼状态,园林成熟成形,已形成优越的栖身气氛。该项目的泛起,会涣散市场对本项目的注重力,但主要是保利花园的产物弥补 由于设计中的宝岗大道南延伸线将在南景园旁边经由,对其交通配套、区位优势有一定支持,但新推组团靠近马路,缺乏景观,又受噪音影响。其成数栖身气氛及团体品牌实力一定成为本项目的次主要竞争对手 第三金碧缺乏成熟社区气氛,而且针对的客户主要以收入较低的首次置业人群为主,其主要优势体现在价钱上,其价钱将不会成为主要参照 翠城拥有自身的品牌优势,但翠城的户型适用性较低,而且装修尺度的附加值较低,又没有成熟的社区、优美的园林环境,其价钱走势将成为项目订价战略的参考值

  置业看法:05年海珠区将有低价产物泛起袭击市场的可能,产物上的突破较少,而且以中小户型为主。

  

  &,61692; 在售单元与将推单元的素质对比

  在售单元基本处于园林的中央区,享有围绕水体园林景观的支持,而且明年头园林环境基本成形,可以完全出现出亮丽的面目;即将推出的单元处于园区后面,缺乏响应的园林景观支持,同时更靠近石岗路和客栈区,影响整体的形象,因而在价钱上整体比在售单元的均价稍低。

  楼盘名称 A B C D E F G

   光大花园 南景园 现代广场 第三金碧 翠城花园

  对照内容 F区得分 E区得分 得分 G16栋得分 G1-6栋得分 得分 得分

  地理位置 1.04 1.04 1.01 1.03 1.03 0.97 1.02

  整体设计 1.01 1.01 0.98 0.99 0.98 1 0.98

  景观 1 1.08 0.98 1.03 0.98 0.97 0.97

  交通条件 1.03 1.03 1.01 1.03 1.01 0.98 1.01

  配套设施 1.02 1.02 1 1.03 1.01 0.97 0.99

  楼宇外观 1.02 1.03 0.99 1.03 1.02 0.99 0.98

  户 型 1.03 1.02 0.98 0.99 1 0.97 0.98

  距离面积 1 1 0.99 0.98 0.99 0.98 0.99

  装修尺度 0.98 0.98 0.99 1.04 1.06 0.97 0.97

  实 用 率 0.99 0.99 0.98 0.98 0.98 0.97 0.96

  物业治理 1.01 1.01 1.02 1 1 0.98 0.98

  毛坯平均售价(元/㎡) 5600 6800 5000 6500 5600 4650 5000

  权 重 25% 10% 20% 10% 23% 6% 6%

  对照后均价(元/㎡) 4929 5542 5369 5728 5290 5991 5944

  项目建议均价 5366

  (注:上述均价建议为带装修均价,带价值1000元/㎡装修尺度)

  

  4.2.3订价准则

  &,61550; 整体订价准则:

   单元的户型及面积

   景观、朝向及周边环境的差异

   同类型户型产物销售情形

   推售时的工程进度和现场硬件的支持度

   统一以二层为参照层

  凭证以上几点准则,对明年将要推售的产物举行横向对照,同时以市场状态如周边竞争楼盘价钱、户型、货量等因素作为辅助参考工具,将所有对照的因素举行加权平均得出订价基准。

  4.2.4各栋的订价建议

   (以下均价均指现实接纳均价)

  &,61550; 35号楼

  缘故原由:

   四个单元都是南向正对园林泳湖,在景观都比35栋A、B、E梯的南向单元要好,而且D梯的南向楼距最宽以及通览整其中央园林,其价钱是35号楼南向单元中最高的

   鉴于现在35号楼在售的南向单元除了二房单元销售较好外,三房总价与客户预期价位有一段距离,而造成成交未如理想

   预计在6~8月推出时,35~50号楼之间的园林环境基本成形,同时外立面也出现眼前,这都对客户有较大的吸引力,可以刺激客户的购置意欲

  订价建议:

  梯号 D南向单元 C南向单元

  均价 ¥6,120 ¥6,080

  &,61550; 38号楼B梯

  缘故原由:

   位于园林中央,既能看到园林泳湖,又可看到北向的园林景观,而且南北向透风对流,与35号楼和50号楼之间的楼距是整个组团中最宽的,整体条件最优异,而且园林泳湖与中央园林的完善成熟,楼宇外立面的展现,增添了其产物的附加值

   03单元虽然南北对流,但受A梯06单元及B梯08单元的主卧所遮挡,令南向的景观和采光削弱

  订价建议:

  整梯均价 ¥5,980

  单元 北向

  均价 ¥5,930

  单元 南向

  均价 ¥6,030

  

  &,61550; 50号楼

  缘故原由:

   C、D梯前后的楼距较宽,而且南向并无楼宇遮挡,中高层单元可远望江景;北向单元正望中央园林。相对照而言,C梯北向单元的景观比D梯北向单元的景观较佳;而C梯南向单元与D梯南向大致一样,但面积稍稍大一点

   C、D梯南向正对车库出口,西南相近设计路;D梯离客栈区较近北向01单元与39号楼的楼距较窄

新2会员手机管理端

新2会员手机管理端(www.22223388.com)实时更新发布最新最快的新2代理线路、新2会员线路、新2备用登录网址、新2会员手机管理端、新2手机版登录网址、新2皇冠登录网址。

  订价建议:

  梯号 D梯 C梯

  整体均价 ¥5,200 ¥5,180

  北向单元 ¥5,380 ¥5,300

  南向单元 ¥5,180 ¥5,050

  

  &,61550; 51号楼

  缘故原由:

   相近石岗路和小区车行设计路,受噪音影响较大;周边缺乏园林景观支持;首层靠路的临街面为商铺,虽然生涯配套利便,但环境可能对照杂乱;

   南向正望52号楼、侧望石岗路,楼距较宽;A、D、E梯北向的楼距较窄;

   A~D梯的户型与现在在售的50号楼A、B梯相同,E梯的户型与39号楼B梯一致,而且景观上都是缺乏有力的支持,故此在订价上参考类似的单元的订价;

   二房户型较少,其均价响应比南向三房单元上调¥50~100/㎡;

  订价建议:

  整栋均价 ¥5,050

  梯号 E D C B A

  整梯均价 ¥5,000 ¥5,030 ¥5,050 ¥5,050 ¥5,130

  北向单元 ¥4,950 ¥4,980 ¥5,000 ¥5,000 ¥5,120

  南向单元 ¥5,050 ¥5,080 ¥5,100 ¥5,120 ¥5,150

  

  &,61550; 52号楼

  依据:

   52号楼西、北面靠近设计路,南向与53号楼的楼距较窄;周边缺乏园林景观;

   二房二厅与三房二厅各占50%的比例,较受客户追捧的二房户型数目增添;每个梯的东南向均为二房单元,其价钱应在各自梯号中最贵的;

   52号楼东边的楼距仅有几米宽,A梯02、08单元的单边特点不显著,其价钱与其他单元的拉差缩减到约¥30~50/㎡

   7层以下的单元因南北向的景观差异较小,南北向单元的拉差主要以朝向为依据;

   由于53号楼的楼层低,南向8层以上视野坦荡,可远望江景,南向单元的景观、楼距均比北向单元较佳,因而南北向单元的价钱拉差扩大到约¥80/㎡;另外南向单元层差将接纳分段盘算形式,1~7层的层差约¥15/㎡,8~17层约30/㎡

  订价:

  整栋均价 ¥5,050

  梯号 C B A

  整梯均价 ¥5,030 ¥5,050 ¥5,080

  北向单元 ¥4,980 ¥5,000 ¥5,030

  南向单元 ¥5,080 ¥5,100 ¥5,130

  

  &,61550; 53号楼

  缘故原由:

   53号楼南北都是楼宇,北面有52号楼,南面则是小学的教学楼,双方的楼距较窄,周边的景观不多;

   53号楼是保利花园仅有的绝版多层住宅,具有一梯两户、户户南北对流、使用率高等优点,整体均价可以比51、52号楼的均价稍高2~3%

   53号楼东边的楼距仅有几米宽,A梯02单元的单边优势不显著,其价钱与其他单元的拉差缩减到约¥30~50/㎡

  订价:

  整栋均价 ¥5,400

  梯号 D C B A

  均价 5380 5400 5400 5430

  

  4.2.5预计接纳资金额

  楼号 均价 总可销售修建面积 销售金额

  35号楼C梯 ¥6,080 1580㎡ ¥9,606,400

  35号楼D梯 ¥6,120 1580㎡ ¥9,669,600

  38号楼B梯 ¥5,980 8780㎡ ¥52,504,400

  50号楼C梯 ¥5,180 6870㎡ ¥35,586,600

  50号楼D梯 ¥5,200 3420㎡ ¥17,784,000

  51号楼 ¥5,050 29000㎡ ¥146,450,000

  52号楼 ¥5,050 17570㎡ ¥88,728,500

  53号楼 ¥5,400 3600㎡ ¥19,440,000

  合计 72400㎡ ¥379,769,500

  注:以上面积仅为开端估算的面积,金额均指预计接纳金额。

  

  五、各阶段推广设计

  5.1第一阶段:3~5月推广设计

  5.1.1阶段市场状态展望

  &,61550; “五一”黄金周效应仍牵动楼市生长

  04年楼市热门涣散,而且热门区域此起彼伏,黄金周时代也不像昔时的火爆,显示相当平稳,从另一层面反映出市民的购房心态日趋理性。但七天的黄金周事实比平时的展销会时间长,可以让客户享有足够的思量时间,成交量也会高于平时,因此令众多生长商仍孜孜不倦地把推货的集中放在黄金周前后时间,将战线太过集中,广告宣传推广亦会提前至4月。竞争不再只是短短的七天,而是横跨“五一”的一个多月时段。

  &,61550; 工业大道板块竞争仍相当猛烈,产物供应足够

  “五&,8226;一”黄金周,工业大道板块的楼盘竞争仍相当猛烈,多个大盘均有新货推出,产物供应足够。预计,富力现代广场于05年3~5月时代推出靠近工业大道6幢小高层单元,以二房及小三房为主,价钱会比现时均价略有下降;光大花园除了继续销售F区“和榕景物”组团外,更会推出E区望江单元举行优先认购,争取滨江西江景份额;第三金碧花园全新组团也于此时代面市。由此可见,在“五一”前后工业大道板块的楼市竞争将加倍猛烈。

  

  &,61550; 二房、三房仍是市场的主流产物,同质化竞争猛烈

  由于市场需求决议产物的供应,以致市场上的供应以二房及三房单元为主。在工业大道板块上,除了江景单元外,即将推出的产物结构与本项目的产物甚为相似,主要集中在70~85㎡的二房、85~100㎡的小三房和100~150㎡的大三房单元,产物同质化竞争严重。

  5.1.2阶段推广设计

  &,61550; 命名:泼墨生香

  泼墨画是中国特有的一种文化产物,而且泼墨画带有一种浑然天成的心胸与意境,与本项目的园林特质不约而同。用泼墨来显示园林的一种自然而来的恬静最适当。

  &,61550; 主题:

  文人诗人的私人画廊

  

  5.1.3推售单元

  在现场园林环境逐步完善以及38号楼样板房的开放,对38号楼举行重新的包装,以保利花园二期“楼王”的姿态推出市场,为38号楼提升自身的附加值,增添吸引力。

  除了加推38号楼外,还会加推52号楼A、B梯,弥补二房的货源,并以一个相对较低的价钱,增添客户的选择面和吸引力。

  时间 推售局限 套数 销售面积

  3~4月 35号楼C梯双数层单元,38号楼B梯单数层单元,52号楼A梯所有单元 约116套 约10780㎡

  4~5月 35号楼C梯单数层单元,38号楼B梯双数层单元, 52号楼B梯单元 约116套 约11280㎡

  合计   约232套 约22060㎡

  

  5.1.4销售建议

  由于现场园林已经成型,令35、38号楼的单元优势尽显,因此我司建议充实行使35、38号楼的景观资源,吸引客户加入抢购,动员现场的销售气氛,刺激客户现场下定的欲望。

  &,61548; 直接销售单元:

  &,61656; 3月5日推出52号楼A梯,35号楼C梯的双数层平层单元

  &,61656; 3月19日推出38号楼B梯单数层单元

  &,61656; 4月份视销售情形,加推35号楼C梯的单数层单元

  &,61656; 5月1日推出52号楼B梯、38号楼B梯双数层单元

  5.1.5广告设计及炒作放置

  &,61550; 短信广告设计

  日期 内容

  3月4日 形象+促销

  4月1日 形象+促销

  4月29日 促销

  5月4日 促销

  5月27日 促销

  

  &,61550; 新闻炒作

  &,61548; 日期:2月24日

   题目:做国家级文化地产第一品牌

  ——保利花园立下新年宏图伟略

   内容:保利花园在04年取得了8亿元销售额的成就,在乐成后,她并没有因此而志自满满,而是定下了一个更高的目的。保利花园除了在产物、配套、社区文化等软硬件设施的建设上更为起劲外,要在新的一年里,树立起“做国家级文化地产第一品牌”的旌旗,并为此竭尽全力,为项目完全乐成开发,写下最精彩的下场。

  &,61548; 日期:3月10日

   题目:保利花园:从品牌到名牌

   内容:保利花园自1999年底正式公然发售以来,一直都是市场的焦点。她的泛起为工业大道、海珠区甚至广州、天下开创了一个新的栖身时代。从一最先的国家康居树模小区到全优国家树模小区,逐步累积成为今天响亮的品牌。从产物营销到情绪营销再到文化营销,都给市场留下深刻影象,国宝展、佛像展、青铜展……至今人们仍津津乐道。踏入05年,保利向更高条理迈进,要实现品牌到名牌的过渡,踏上一个更高的台阶。

  

  &,61548; 日期:3月3日

   题目:保利花园“泼墨生香”散发墨香阵阵沁人心脾

   内容:保利花园将会推出全新组团“泼墨生香”,以优势产物打开05年的市场。该组团位于小区园林中央,以大户型为主,所有单元均拥有坦荡的开间,北望近千平方米的园林泳湖,南赏宛然的“动态立体环式水系”,产物优势和景观优势都无可对比。

  &,61548; 日期:3月17日

   题目:置身诗意画卷,明了淡淡墨生香

  ——来保利花园,感受国家级园林之美

   内容:春回大地,保利花园二期全新园林里,花卉树木在春雨的滋润下,日显茂密葱茏。细看杨柳依依娇柔的美态,感受东风掠面的清新,让人似乎置身充满诗意的水墨画当中,深呼吸就能嗅到墨水的淡淡清香。国家级园林之美,是自然天成,从内至外悠悠地散发出来的。

  &,61548; 日期:4月21日

   题目:保利花园:文化为品牌贴金

   内容:保利花园自开发至今已经踏入第六个年头,在这五年多的时间里,她不停为广州楼市缔造事业,以其怪异的文化营销方式,为楼市带来惊喜。国宝展、佛像展、青铜器展,都给广州人们留下深刻的印象,打破了广州是文化沙漠的言论,其品牌因文化而闪出熠熠生辉,不愧为国家级文化地产第一品牌。

  

  &,61548; 日期:5月10日

   题目:保利花园“五一”创收超亿元

   内容:转达“五一”时代成交业绩相当理想,证实保利花园拥有特殊的品牌魅力,追捧的客户越来越多。

  5.1.6现场包装要求

  &,61550; 配合本阶段的命名及主题的气概,可接纳国画等一些元素,连系广告气概举行现场包装;

  &,61550; 园林于3月5日正式开放外界旅行,园林现场施工已所有完工;

  &,61550; 在售楼部内挂国画等装饰;

  &,61550; 对电瓶车举行包装。

  5.1.7销售情形展望

  预计在3~5月时代可售出之单元约占总推货量之60%左右,即出售单元数目约为350套,广告预算约占4.3%。

  &,61550; 预计依据:

  &,61548; 保利花园和保利地产一直以来在市民心目中所形成优越的印象,给买家较强的信心;

  &,61548; 成熟的园林环境,提升了整体产物的素质和价值,增添了产物的吸引力;

  总而言之,整个阶段的推售将面临不少难题,以是需要掌握保利最强武器——美誉度、旧业主客户群及保利花园独占的文化内在——是销售取胜的有力保证。

  

  &,61550; 平面广告投放设计

  日期 媒体 版位 色彩 版面 内容 用度预算

  3月3日 广日 A8-A14 彩色 1/2 预告+形象 145,150

  3月4日 广日 A8-A14 彩色 1/2 预告+形象 167,270

   羊晚 A2-3 彩色 1/2 预告+形象 166,100

  3月10日 广日 A8-A14 彩色 1/2 缮稿 145,150

  3月11日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象 167,270

   羊晚 A2-3 彩色 1/2 形象 166,100

  3月17日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 145,150

  3月18日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 167,270

   羊晚 A2-3 彩色 1/2 形象+促销 166,100

  3月24日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 145,150

  3月25日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 166,100

  4月14日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 145,150

  4月15日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 166,100

  4月21日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 145,150

  4月22日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 166,100

  4月29日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 促销 166,100

   南都 B叠1-3版 彩色 1/2 促销 61,900

  4月30日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 138,240

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 促销 140,940

  5月1日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 110,590

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 促销 122,800

   南都 B叠1-3版 彩色 1/2 促销 43,400

  5月2日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 138,240

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 促销 140,940

  5月3日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 138,240

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 促销 140,940

  5月12日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 145,150

  5月13日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  5月19日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 145,150

  5月20日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 167,270

   南都 B叠1-3版 彩色 1/2 促销 61,900

  合计 5,168,120

  

  5.2第二阶段:6—8月推广设计

  5.2.1阶段市场情形剖析

  &,61550; “五一”事后,市场销售态势有所缓减

  经由“五一”黄金热销期,各大楼盘促销有所减停,客户购房意欲也最先降温,市场逐步消化各大楼盘热销的信息和市场的焦点资讯。普罗民众在此阶段也将关注的眼光集中到考试、升学等方面。

  &,61550; 板块的供应量继续保持足够

  虽然已过“五一”黄金旺季,但周边竞争项目继续推出新货,以扩大客户选择的局限,力争取得更多的成交,亦令工业大道板块的产物货量维持在稳固的水平。预计光大花园、天鹅湾继续加推江景单元,南景园推出全新一期,第三金碧花园不停有新单元推向市场。

  

  5.2.2阶段推广设计

  &,61550; 命名:翰林花岸

  翰林学院是莘莘学子集中的地方,也借代为保利花园的学校配套完善,从幼儿园、小学、中学所有均在小区之内。

  &,61550; 主题:花岸旁的芸香庭院

  5.2.3推售单元

  为了延续“五一”销售旺势,以及增添市场对保利花园的关注点,因此在6~8月时代推出保利花园最后绝版多层住宅和限量正望泳湖的南向单元,增添产物的亮点。

  另外推出51号楼D梯、52号楼C梯、51号楼A梯等单元,加大客户的选择性,同时以差其余价位吸引差异条理的客户。

  时间 推售局限 套数 销售面积

  6~7月 51号楼A梯,53号楼,52号楼C梯 约138套 约13290㎡

  8月 51号楼D梯 约68套 约7300㎡

  合计   约204套 约20590㎡

  

  5.2.4销售手法

  由于53号楼是保利花园明年唯一的一栋多层一梯两户住宅,也是工业大道板块唯一的产物,为了在市场上形成惊动效应,我司建议接纳分时抢购的销售手法销售。

  详细操作:

  &,61550; 53号楼分为2批推出,接纳分段的分外折扣销售,首批单元97折,第二批单元无任何分外折扣

  第一阶段:在6月18日最先举行第一批单元的入筹,每个筹须下诚意金¥5000,开售时可获分外97折,但不能预定详细单元。7月2日当日现场举行公然发售,入筹客户凭筹号抽选房的顺序,按先后顺序每人可选2套单元(只限53号楼推出的单元);

  第二阶段:7月30日举行第二批单元的入筹认购,每个筹为诚意金¥5000,开售时无任何分外折扣,不能预定详细单元。8月13日于现场抽签署选房的顺序。(只限53号楼已推出的单元)

  &,61550; 其他单元接纳直接销售方式

  6月11日推出51号楼A梯

  6月25日推出52号楼C梯

  8月13日推出51号楼D梯

  

  5.2.5广告设计及炒作放置

  &,61550; 短信广告设计

  日期 内容

  6月17日 促销

  7月15日 促销

  8月19日 促销

  &,61550; 新闻炒作

  &,61548; 日期:6月9日

   题目:保利花园再传好新闻:二期园林周全完工

   内容:保利花园52和53号楼之间的园林已经所有完成,标志着二期园林已经完工。与此同时,进一步成熟的园林也是小区硬件成熟的标志之一。

  &,61548; 日期:6月23日

   题目:保利花园推出市区罕有绝版多层单元

   内容:多层住宅在广州市中央区已经的忧伤一见的产物了。保利花园即将推出其全新的绝版多层单元。这些单元均接纳一梯两户设计,所有南北透风对流,势必成为买家抢购的重点工具。

  &,61548; 日期:6月30日

   题目:保利花园:喜添新小学,配套更上一层楼

   内容:位于保利花园二期的配套小学已经基本完工。该小学是保利花园内的第二所公立小学,肩负二期的教育配套作用。小学的完工,进一步完善了小区的配套,业主无需忧郁子女上学的问题。

  

  &,61548; 日期:7月12日

   题目:业主&保利花园:教我若何不兴奋

  ——“花园前”进入交楼期,保利花园更成熟、更具规模

   内容:保利花园“花园前”组团部门单元已经最先交楼,其余单元也即将进入交楼阶段。最先入住的业主因能住上新居而兴奋,而准备入住的业主更时时刻刻希望着收到新居钥匙的一天。一期所有业主收楼入住,为形成独占的社区人文文化提供更成熟的条件。

  5.2.6现场包装要求

  &,61550; 到达53号楼的看楼通道已完工并包装好;

  &,61550; 51号楼工地外围墙包装好,并美化施工环境;

  &,61550; 配合本阶段命名及主题的气概举行包装。

  5.2.7销售情形展望

  预计在6~8月时代可出售单元数目约为250~280套,约占在售单元总量的60%,广告用度约占本阶段销售额的2.4%。

  &,61550; 展望依据:

  &,61548; 经由“五一”黄金周的销售旺季后,整体市场处于一个调整阶段,市场相对对照淡静。同时各大楼盘也为下半年尤其是“十一”阶段销售做好充实准备

  &,61548; “花园前”组团的交楼、学校完工等利好新闻,动员现场成交

  &,61548; 最后一栋绝版多层住宅推出,吸引了周边市场的关注,有用促进整体的销售

  &,61548; 光大花园推出的临江组团在一定水平上分流了部门购置总价65万以上住宅的客户,令大单元的成交有所削减

  本阶段在整年销售上是一个承上启下的时期,继续保持、延续“五一”火爆的销售势头,以及为下一轮九、十月份的热销期作铺垫。而且,在市场上,推货量逐渐增大,热门区域逐步升温,对客户的吸引也逐步增强,导致来访客户有所下降。另外,6~8月是整年天气的高温期,高温酷暑也阻挡了客户看房的意欲。

  &,61550; 平面广告投放设计

  日期 媒体 版位 色彩 版面 内容 用度预算

  6月10日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 167,270

   南都 B叠1-3版 彩色 1/2 促销 61,900

  6月16日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 145,150

  6月17日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  6月23日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 145,150

  6月24日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  6月30日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 145,150

  7月1日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 167,270

   南都 B叠1-3版 彩色 1/2 促销 61,900

  7月21日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 81,040

  7月22日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  7月28日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 81,040

  7月29日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  8月4日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 81,040

  8月5日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  8月11日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 81,040

  8月12日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  合计 2,530,010

  

  5.3第三阶段:9—10月推广设计

  5.3.1阶段市场情形剖析

  &,61550; “十一”大战提前打响

  “金五银十”,为了引爆十一销售,各大开发商纷纷提早在8月尾、9月初开展大规模的宣传攻势,扩大黄金周战线,将营销推广的岑岭放到9月中下旬,获取更大、更多的效益,阻止与其他楼盘集中在十一推广而令效果削弱。

  &,61550; 市场供应量放大,月成交量达至整年最高

  上半年广州经济生长势头优越,住民收入稳步增进,消艰辛提高。而此阶段各大生长商大量推货,产物的选择种类多种多样,产物的质素有所创新,令购房者有足够的选择空间和消艰辛,购置新物业以改善、提升生涯质素。

  &,61550; 三房户型成为主流热销户型

  85~120㎡面积适中的三房户型成为今年热销的户型。随着人们收入的上升,栖身的要求有了提高,逐步趋向于追求恬静享受的生涯空间,因此对此面积段的三房户型较为渴求。

  

  5.3.2阶段推广设计

  &,61550; 命名:金水玉带

  金水玉带是天安门前的护城河和小桥的名字,是国家级的一种标志。同时也连系了产物上的特征:本期推出的单元高层可望江景,也是一带金水从家门之前穿过,只有栖身在国家级的家园里才有如斯美景。

  &,61550; 主题:期待幸福的满月

  5.3.3推售单元

  提前推出新单元,保持可售单元较大的选择性,吸引客户的眼光。在“十一”黄金周推出最后一批正望园林泳湖的南向单元,用这批靓景单元激起客户到现场旅行的欲求,动员现场人气,从而促进现场销售成就。

  时间 推售局限 套数 销售面积

  9月 50号楼C梯,51号楼C梯 约136套 约14070㎡

  10月 35号楼D梯,50号楼D梯,51号楼B梯 约127套 约12000㎡

  合计   约263套 约26070㎡

  

  5.3.4销售手法

  到本阶段,各栋都有单元推出,产物上基本缺乏了一个神秘性,较难在市场形成一个惊动效应,因此我司建议本阶段接纳直接销售的销售手法。

  &,61550; 9月16日50号楼C梯、51号楼C梯

  &,61550; 10月1日35号楼D梯、50号楼D梯

  &,61550; 10月20日51号楼B梯

  5.3.5广告设计及炒作放置

  &,61550; 短信广告设计

  日期 内容

  9月9日 形象+促销

  9月30日 促销

  10月4日 促销

  &,61550; 新闻炒作

  &,61548; 日期:8月16日

   题目:“保利会”确立在即,客户咨询踏破门槛

   内容:旨在答谢业主对保利地产的支持,为业主提供一个与保利地产相互交流的平台的【保利会】即将确立。在得知该新闻后,前来咨询的业主和准业主异常踊跃,可以用踏破门槛来形容。保利以为,确立【保利会】,是社区成熟的主要标志,也是社区文化建设的主要环节之一,对提升整个小区甚至团体的形象起到举足轻重的作用。业主普遍以为,该组织的确立,将会增添业主与生长商之间、业主之间的相同交流,人人可以为营造更恬静美妙的家园出谋划策,通力互助。

  &,61548; 日期:10月11日

   题目:保利花园“十一”再创今年新佳绩

   内容:国家级文化地产第一品牌——保利花园,在“十一”时代成交更为畅旺,主要是由于保利的文化品牌不是凭空喊出来的,而是经由多年的累积、历炼,才取得了今天的成就,取得优异的成就是不能阻止的,难有其他项目能与之比肩。

  5.3.6现场包装要求

  &,61550; 配合本阶段命名及主题气概举行包装;

  &,61550; 52号楼建议在C梯16楼做毛坯树模层。

  5.3.7销售情形展望

  预计出售单元数目约为280套,可售出之单元约占总推货量之60%左右,广告比率为3.0%

  &,61550; 预计依据:

  &,61548; 十一前后的推货量将到达整年的另一岑岭,客户选择的余地更大,令客户思量是否购置的时间加长,造成成交难度响应增添。

  &,61548; 大部门楼宇处于交楼或准现楼的状态,有力地吸引了需要现楼的客户前来购置;

  &,61548; 保利会正式确立,有用整合了保利重大的客户资源,扩大客户层面,更好地运用“泛销售”手段,促进保利花园的销售;

  &,61548; 光大花园的“和榕景物”组团与富力现代广场G1~6栋亦都到达准现楼阶段,对客户也有较大的吸引力,分流了保利花园的客户。

  总而言之,本阶段的推售将面临各板块、各楼盘的竞争,而整合后的保利客户资源成为吸引客户购置的主要手段之一。

  &,61550; 平面广告投放设计

  日期 媒体 版位 色彩 版面 内容 用度预算

  9月1日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+预告 145,150

  9月2日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+预告 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+预告 166,100

  9月8日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 145,150

  9月9日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 166,100

   南都 B叠1-3版 彩色 1/2 形象+促销 61,900

  9月15日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 145,150

  9月16日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 166,100

  9月22日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 145,150

  9月23日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 166,100

  9月30日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 145,150

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 167,270

   南都 B叠1-3版 彩色 1/2 形象+促销 61,900

  10月1日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 110,590

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 122,800

   南都 B叠1-3版 彩色 1/2 形象+促销 43,400

  10月2日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 138,240

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 140,940

  10月3日 广日 A8-A14 彩色 1/2 形象+促销 138,240

   羊晚 A2-4 彩色 1/2 形象+促销 140,940

  10月20日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 145,150

  10月21日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  10月27日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 145,150

  10月28日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 167,270

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  合计 4,011,610

  5.4第四阶段:11—12月推广设计

  5.4.1阶段市场情形剖析

  &,61550; 市场趋向淡静,成交缩减

  经由两个黄金周的销售岑岭,整体市场开端出现出疲态,各大楼盘的推货量削减,新盘开售不多,市场缺乏刺激点。同时,该买楼的客户已基本购置了物业,剩下的潜在购房者则仍在持币张望。因此本阶段的成交量同比有较大幅度削减,成交均价略降。

  &,61550; 区域内竞争降温,供应量下降

  随着富力现代广场进入尾货阶段,工业大道板块的竞争以光大花园和保利花园、第三金碧为主,尤其是保利花园与光大花园直接竞争。光大花园在售的单元集中在E区临江组团,“和榕景物”组团处于消化剩余单元阶段,新组团进入筹备期。与此同时本项目也剩下约300套单元,而且复式单元占的比例较大。这些导致工业大道板块内的竞争转趋镇静。

  5.4.2阶段推广设计

  &,61550; 命名:锦上人家

  锦缎源于中国。锦缎色彩壮丽,品质上乘,是古代的贡品,也称得上的国家之宝。一如保利花园的产物,获得了国家级的认证,全优通过各项尺度;也像修建在产物之上的保利生涯一样平常,壮丽多彩。

  &,61550; 主题:美丽相伴的幸福

  

  5.4.3推售单元

  剩余的在售单元存在朝向、景观较弱的问题,而且二房单元的数目也不多,客户可选择的局限逐渐收窄,故此11月加推剩余的单元。

  时间 推售局限 套数 销售面积

  11月 51号楼E梯 约38套 约3680㎡

  12月 剩余单元、复式单元 复式约80套 复式约16000㎡

  合计   约112套 约19680㎡

  5.4.4销售手法

  接纳直接销售的销售手法

  &,61550; 11月10日推出51号楼E梯

  &,61550; 12月9日所有复式单元重新整合再次推出

  5.4.5广告设计及炒作放置

  &,61550; 短信广告设计

  日期 内容

  11月11日 促销

  12月9日 促销

  12月23日 品牌

  12月30日 促销

  

  &,61550; 新闻炒作

  &,61548; 日期:11月17日

   题目:由于最后,以是更吸引

  ——保利花园推出最后单元,客户反映热烈

   内容:保利花园于本月推出最后一批单元,此批单元的推出,标志着保利花园的销售事情即将进入尾声。由于拥有产物、园林、质量、品牌等方面的保证,保利花园成为了客户购房首选的项目,最后单元的推出,更令部门客户趋之若鹜,他们选购的热情更高。

  &,61548; 日期:12月13日

   题目:历经六载,保利花园画上圆满句号

   内容:随着最后一套单元的售出,保利花园的销售事情已经所有完成。履历六年的开发,一个成熟、协调、自然、恬静的保利花园完完全全展现在业主眼前,创出100%销售的成就,标志着国家级文化地产第一品牌的乐成,成为业界称颂的典型。

  5.4.6现场包装要求

  配合本阶段命名及主题气概举行包装。

  

  5.4.7销售情形展望

  预计出售单元数目约为100套,可售出之单元约占总推货量之40%左右,广告比率为2.0%

  &,61550; 预计依据:

  &,61548; 成熟完善的园林出现在眼前,大部门楼宇也处于交楼或准现楼的状态,有力地吸引了需要现楼的客户前来购置;

  &,61548; 景观、朝向及性价对照佳的单元基本售罄,剩下可选择的单元客户需多花时间举行思量决议,引致成交缓慢;

  &,61548; 推出所有的复式单元,由于总价、面积较大,缩窄了目的客户群,对客户的吸引力削减。

  基本上从12月中起,保利花园进入了尾盘销售阶段,销售难度的增大,行使保利的品牌、整合后的客户资源和已趋成熟的保利花园栖身气氛,成为加速销售的有力保证。

  

  &,61550; 平面广告投放设计

  日期 媒体 版位 色彩 版面 内容 用度预算

  11月3日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 81,040

  11月4日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  11月10日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 81,040

  11月11日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  11月18日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  12月9日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  12月16日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  12月23日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  12月29日 广日 A8-A14 彩色 1/2 促销 81,040

   南都 B叠1-3版 彩色 1/2 促销 61,900

  12月30日 广日 A8-A14 彩色 1/3 促销 93,390

   羊晚 A2-4 彩色 1/3 促销 100,660

  合计 1,663,370

  

  阶段推广小结

  阶段 3~5月 6~8月 9~10月 11~12月

  市场情形展望 “五一”黄金周效应仍牵动楼市生长

  工业大道板块竞争仍相当猛烈,产物供应足够

  二房、三房仍是市场的主流产物,同质化竞争猛烈 “五一”事后,市场销售态势有所缓减

  板块的供应量继续保持足够 “十一”大战提前打响

  市场供应量放大,月成交量达至整年最高

  三房户型成为主流热销户型 市场趋向淡静,成交缩减

  区域内竞争降温,供应量下降

  组团命名 泼墨生香 翰林花岸 金水玉带 锦上人家

  形象主题 文人诗人的私人画廊 花岸旁的芸香庭院 期待幸福的满月 美丽相伴的幸福

  推货设计 35号楼C梯单元,38号楼B梯单元,52号楼A、B梯所有单元,约共232套 51号楼A梯,53号楼,52号楼C梯,51号楼D梯,约204套 50号楼C梯,51号楼C梯,35号楼D梯,50号楼D梯,51号楼B梯,约共263套 51号楼E梯,剩余单元、复式单元,约共112套

  销售手法 3月5日推出52号楼A梯,35号楼C梯的双数层平层单元

  3月19日推出38号楼B梯单数层单元

  4月份视销售情形,加推35号楼C梯的单数层单元

  5月1日推出52号楼B梯、38号楼B梯双数层单元 53号楼分为2批推出,接纳分段的分外折扣销售,首批单元97折,第二批单元无任何分外折扣

  6月11日推出51号楼A梯

  6月25日推出52号楼C梯

  8月13日推出51号楼D梯 9月16日50号楼C梯、51号楼C梯

  10月1日35号楼D梯、50号楼D梯

  10月20日51号楼B梯 11月10日推出51号楼E梯

  12月9日所有复式单元重新整合再次推出

  阶段 3~5月 6~8月 9~10月 11~12月

  媒体炒作 做国家级文化地产第一品牌

  保利花园:从品牌到名牌

  保利花园“泼墨生香”散发墨香阵阵沁人心脾

  置身诗意画卷,明了淡淡墨生香

  保利花园:文化为品牌贴金

  保利花园“五一”创收超亿元 保利花园再传好新闻:二期园林周全完工

  保利花园推出市区罕有绝版多层单元

  保利花园:喜添新小学,配套更上一层楼

  业主&保利花园:教我若何不兴奋 “保利会”确立在即,客户咨询踏破门槛

  保利花园“十一”再创今年新佳绩 由于最后,以是更吸引

  历经六载,保利花园画上圆满句号

  现场包装 配合本阶段的命名及主题的气概,可接纳国画等一些元素,连系广告气概举行现场包装;

  园林于3月5日正式开放外界旅行,园林现场施工已所有完工;

  在售楼部内挂国画等装饰;

  对电瓶车举行包装 到达53号楼的看楼通道已完工并包装好;

  51号楼工地外围墙包装好,并美化施工环境;

  配合本阶段命名及主题的气概举行包装 配合本阶段命名及主题气概举行包装;

  52号楼建议在C梯16楼做毛坯树模层 配合本阶段命名及主题气概举行包装

  销售情形展望 预计在3~5月时代可售出之单元约占总推货量之60%左右,即出售单元数目约为350套,广告比率4.3% 预计在6~8月时代可出售单元数目约为250~280套,约占在售单元总量的60%,广告比率2.4% 预计出售单元数目约为280套,可售出之单元约占总推货量之60%左右,广告比率3.0% 预计出售单元数目约为100套,可售出之单元约占总推货量之40%左右,广告比率2.0%

  

  附录

  【保利会】确立及推广操作

  一、确立目的

  保利地产经由多年的生长,已经乐成开发、销售了保利花园、保利百合花园、保利红棉花园、保利香槟花园、白云山庄等数个楼盘,而且在天下各地都有项目,为逾万住户营造一个温馨的家园,积累一大批忠实的客户群。为了答谢宽大业主对保利地产的支持,以及为以后开发的楼盘蕴蓄客户资源提供辅助,因此我司建议确立【保利会】——一个由业主和潜在目的客户组成的会员组织,既为宽大业主提供一个与保利地产相互交流的平台,也进一步提升保利地产的品牌价值和品牌着名度,有助于保利日后开发项目的销售。

  二、确立时间

  8月10日~9月15日 以发约请函的形式,向所有保利业主通知【保利会】的确立信息,先容【保利会】的基本情形、会员权责、积分设计和申请加入的手续程序等

  10月1日 向社会见告正式确立【保利会】

  三、【保利会】先容、入会须知、会员守则、积分设计、入会申请表

  1.【保利会】先容

  【保利会】是由保利房地产股份有限公司(以下简称“保利地产”)确立,旨在增强会员之间、会员与公司之间的联系相同,以专业的质素和服务意识,为业主和各界密友提供更多优质的服务。

  入会者无需交纳会费,只需填妥入会申请表,经资格审核确认即可成为【保利会】的会员,并享受响应的优惠政策,一切最终注释权归保利房地产股份有限公司。

  

  2.入会须知

  若是您有加入本会的意愿,并答应遵守【保利会】的守则,即可申请加入本会。在解决入会手续时须注重以下事项:

  ⑴申请者如实填写入会申请表;

  ⑵解决入会须提供身份证(或护照)复印件2份,统一底片1寸免冠照片2张;

  ⑶经本会资格甄别及审批,通过者的资料会自动入档,资料绝对保密,并统一派发会员卡。

  3.会员守则

  ⑴总纲

  本守则对本会的所有会员均有在会约束力,在会时代不能损坏保利地产及本会的社会声誉。本守则组成本会与每名会员间的一份合约,一旦签署申请表格而且获得本会简直认,您即成为本会会员,同时被视作赞成本会会员守则约束。

  ⑵会籍

  您必须年满18周岁。您的会籍申请须经本会批准;本会有绝对的酌情权批准或拒绝您的申请,无须作任何注释。您对本会的组织、运作或治理有建议权,但对本会财富无任何所有权或追索权。您的会籍不得转让他人。

  ⑶会员卡

  您的会籍申请被接纳后,将获本会发出一张会员卡,会员卡上将载明您的身份证号码,以保证您的会员卡不被其他人盗用。您收到会员卡后应立刻署名签收,而该署名须与申请表上的署名相同。会员卡为本会财物,本会有权随时取消该卡的效力或终止您的会籍,而无须给予任何理由且本会有权要求您送还会员卡。会员卡只供您本人使用,不得转让。倘若您的会员卡遗失、损坏或被窃,须立刻通知本会,向本会申请补办新卡。您在加入本会流动或任何优惠时,须于被要求时出示会员卡。会员卡由【保利会】统一制作、发放,并决议何时替换会员卡。

  ⑷设施及服务

  您被批准入会后,即有资格接受及享用本会提供的种种响应优惠和服务。若有稀奇流动放置时,须先获得本会约请,及接受本会于提供该项优惠及服务时订明的任何特定条款和条件限制。是否作出及何时作出对您的约请,本会有绝对的酌情权。本会有绝对酌情权随时终止优惠或服务,而无须说明任何理由。未经本会赞成,您不得行使本会或本会提供的设施、优惠、服务、资料或文件作任何商业用途或有损于本会的流动。

  ⑸会员的权责

  会员的权力

  &,61618; 可享受购房分外折扣优惠(待定);

  &,61618; 享有保利新开发物业的优先旅行、优先选房权(限内部认购期内);

  &,61618; 先容新买家乐成购置或自己重复购置保利地产开发的物业可享受分外折扣优惠

  &,61618; 优先收到保利地产的刊物及最新推售的楼盘信息和资料;

  &,61618; 优先约请加入【保利会】举行的各项流动;

  &,61618; 您可以反映您的意见及建议;

  &,61618; 您可以享受本会特约商家所提供的购物折扣和优质服务。

  特约商户的详细折扣优惠详见相关的宣传资料为准。【保利会】所有会员流动及优惠政策等的注释权,均属于【保利会】。

  ⑹更改会员守则

  本会有绝对酌情权随时更改本会员守则,并以本会以为合适的方式通知您任何所做的更改。

  ⑺退会

  如您设计退出会籍,请将您的会员卡随同您的书面退会通知,以挂号翰札寄回本会即可。

  

  ⑻排除会籍

  本会倘若以为您的行为对本会有损害,与本会的利益相违或违反本会员守则的任何条款,本会有权排除您的会籍。被排除会籍后,您将住手拥有会员的任何权力,不再有权加入本会组织的会员流动,且不再有权接受或享有本会提供的各项优惠及服务。被排除会籍后,您在收到排除会籍的通知信函后须立刻向本会交还会员卡。

  ⑼本会终止运作

  本会有绝对酌情权于任何时刻终止本会的运作,而无须说明任何理由。在本会的运作被终止后,您的一切权力及优惠即了结止。在任何情形下,您不得亦不能因本会终止运作而向本会或保利地产提出任何性子的索偿或要求。

  ⑽小我私人资料

  您必须按入会申请表格要求,提供真实、准确、完整的小我私人资料,以便本会审批您的入会申请。会员提供小我私人资料予本会纯属自愿,资料绝对保密。若您提供虚伪、不全的资料,将导致本会无法接受您的申请或入会之后无法享受正常的会员权益。您有权随时要求查阅或更新您的小我私人资料。

  ⑾会员的义务

  必须遵守【保利会】的守则。

  

  4.积分设计

  为了激励会员起劲介入保利地产或保利会组织的各项流动,以及更好地推荐同伙购置保利地产开发的物业,会员在推行守则的条件下介入流动可获得响应的积分,当积分累积到达一定额度可兑换保利地产的奖励。详细设计如下:

  &,61692; 获得积分的途径及流程

   获得积分的途径

  积分项目 积分尺度 积分条件

  网上入会积分 2分/次 通过上网填写入会申请表并乐成

  流动积分 1分/次 加入保利地产、物业公司、保利会组织的流动

  投稿积分 2分/稿 为保利会刊、特刊投稿并获得刊发

  友谊介入积分 5分/次 成为保利会会刊栏目嘉宾、为会刊友谊编辑、校对或为保利会事情提供友谊辅助

  推荐购房积分 3分/万元 乐成推荐亲戚、同伙购置保利楼盘

  资深会员首次购房积分 5分/万元 入会时间满一年以上的会员,首次购置保利楼盘

  合理化建议积分 5分/条

  1分/条 对保利会或保利地产提出合理化建议获得接纳

  对保利会或保利地产提出合理化建议但未获接纳

  老业主再次购房积分 10分/万元 会员本人或其直系支属已经成为保利业主并再次购置广州保利的楼盘

  注:推荐购房积分、资深会员首次购房积分、老业主再次购房积分中的“万元”均指现实成交金额(最终以房地发生意条约金额为准)。

  本积分设计所称“购房”行为,均指会员个体直接通过二级市场向广州保利地产购置在售住宅(不含车位、商铺),不包罗三级市场生意,也不包罗整体购房行为。

  

  获得积分的流程

  

  &,61692; 会员级别和奖励兑付

  五星级 1000分以上 &,61548; 获赠10000元的奖金

  &,61548; 获邀加入保利会之旅(价值10000元)

  四星级 500-999分 &,61548; 获赠8000元的奖金

  &,61548; 获邀加入保利会之旅(价值8000元)

  三星级 200-499分 &,61548; 获赠5000元的奖金

  &,61548; 获邀加入保利会之旅(价值5000元)

  二星级 51-199分 &,61548; 获赠2000元的奖金

  &,61548; 获邀加入保利会之旅(价值2000元)

  &,61548; 获赠价值2000元的购物礼券

  一星级 20-50分 &,61548; 获赠800元的奖金

  随着积分的不停累积,您的会员身份也将随之攀升,到达更高星级。岂论您处于哪个星级,您都将根据1分=10元的兑付尺度,获得现金奖励,除此以外,您和您的家人还将获得多项实物和精神奖励。所有星级会员均有时机获邀作为嘉宾,加入保利会或保利地产举行的各项流动。

  注:奖金均为含税金额,保利会代扣缴小我私人所得税,起兑分值为20分。

  奖励兑付设施:

  &,61548; 积分兑付为每半年一次,兑付时间为一个月

  &,61548; 每半年,保利会将凭证您的总积分及对应的会员品级,发出书面奖励兑付通知

  &,61548; 通知书将载明您的积分总额、对应会员品级、应得奖励情形及奖励兑付手续的解决

  &,61548; 按通知书指引,到保利会领取奖金及奖品。

  &,61692; 积分查询

   保利会将不定期地在网页、会刊上宣布会员积分排行情形。同时您也可以通过电话、E-mail、信函等多种方式,查询您的积分详情,包罗积分的时间、积分项、单次积分额、累积积分额、所处会员品级、对应奖励等。

  &,61692; 注重事项

  ⑴积分设计加入工具为广州保利会会员,保利业主须于填写入会申请表成为保利会会员后方可加入积分设计。积分设计加入工具并不包罗具有保利会会员身份的保利系统内职员。

  ⑵除稀奇说明的情形外,保利会积分赠予可与正常的公然购房折扣同时享受。

  ⑶加入购房类积分(推荐购房、资深会员首次购房、老业主重复购房),请自动出示会员卡,或见告销售职员在会员治理系统中检验会员身份。

  ⑷由销售职员确认积分行为相符划定,在签署认购书的同时,会员应在购房积分证实表(一式三联)上署名确认,第三联由会员留存备查。

  ⑸购房积分手续必须在签署认购书的同时予以解决,当日未办视为自动放弃,将不再予以补办。

  ⑹购房类积分(推荐购房、资深会员首次购房、老业主重复购房)互不兼得,即资深会员和老业主购房均不存在任何推荐关系,购房时只能选择其中一种积分方式。

  ⑺如属推荐购房成交,被推荐方在签署认购书之前应自动见告销售职员,并准确提供推荐方的姓名、身份证及联系电话等相关资料,同时在积分证实表上签字确认。

  ⑻本积分设计所称的“老业主”仅指已购置保利物业且房款全款已到帐的业主本人或其直系支属(伉俪、子女、怙恃关系),兄弟姊妹或表堂亲戚等不属于直系支属。

  ⑼加入老业主再购房积分,应在签署认购书前,自动见告销售职员购房者的身份,提验原购房的购房条约、房产证两种证实文件之一的原件,由销售职员留存复印件。如属老业主直系支属重购,则除以上书面证实文件外,还需提供具执法效力的直系支属关系证实文件。

  ⑽积分不得转让、赠予、生意。

  ⑾每期积分设计实行期满,奖励兑付后所有累积积分(包罗未到达起兑分值的积分)仍然保留。所有星级会员在保利会发出兑奖通知后一个月内,按通知指引领取积分奖励,否则视为自动放弃,积分留待下一个积分设计兑付。

  ⑿本积分设计的注释权属于广州保利会所有。

  

  5.入会申请表

  【保利会】入会申请表

  填写前请阅读以下提醒:

  &,61692; 请只管清晰、完整、准确地填写本表格,选项请在□处打√

  &,61692; 表格填毕后,请邮寄至保利会

  &,61692; 您将于一个月内收到全新的小我私人专属会员卡,会员卡上将载明您的身份证号码。

  入会申请表(以下选项中打※的为必填项)

  会员信息更新 □ 新申请入会 □

  1.中文姓名: ※

  2.身份证号码: ※

  3.出生日期: ※ 4.性别: 先生 □ 女士 □ ※

  5.职业: ※ 6.婚姻状态: 独身 □ 已婚 □ ※

  7.家庭月总收入(如独身人士则填写小我私人收入) ※

  2000元以下 □ 2001-4000元 □ 4001-6000元 □ 6001-8000元 □

  8001-10000元 □ 10001-15000元 □ 15001-20000元 □ 20001-30000元 □

  30001元以上 □

  8.教育水平: 大专以下 □ 大专 □ 本科 □ 研究生或以上 □ ※

  9.兴趣兴趣:音乐 □ 文学 □ 摄影 □ 舞蹈 □ 旅游 □ 书法 □

   绘画 □ 足球 □ 篮球 □ 网球 □ 乒乓球 □ 羽毛球 □ 保龄球 □

   电子游戏 □ 上网 □ 爬山 □ 其他

  10.通讯地址: ※

  11.邮政编码: ※

  12.电子邮件:

  13.联系电话:办公 ;住宅 ;

   手机 ;※

  14.您的身份: 通俗客户 □ 保利业主 □ 保利职员 □

  16.入会途径: 保利会会刊 □ 销售现场 □ 网上 □ 治理处 □ 其他 □

  申请人署名:

   年 月 日

  

  四、宣传推广资料

  【保利会】的宣传资料预算设计4-6P(规格:三折页11×22cm):

  封面 1P

  内容:形象宣传图片

  封面文字设计为:【保利会】——协调生涯 携手共创

  【保利会】先容、入会须知、会员守则 1P

  积分设计先容 2P

  【保利会】入会申请表 1P

  印制虚线,利便填写后剪下递交、传真或邮寄

  图片 1P

  内容:形象宣传图片

  封底 1P

  内容:生长商:保利房地产股份有限公司(文字及LOGO)

发布评论